不動産投資を行うにあたっては、物件の賃貸ニーズを調査することが絶対に必要です。
この賃貸ニーズ調査をどれだけ正確にできるかで、あなたの投資が成功する確率は大きく変動します。
さて、そんな賃貸ニーズ調査の方法ですが、非常に重要な要素の一つに「地域ごとの賃貸ニーズ」を把握することが挙げられます。
地域ごとの賃貸ニーズを把握するには、「都道府県の鉄道路線別の人気」を掴むのがベストです。
なぜかと言うと、鉄道は最もポピュラーな通勤手段であるからです。鉄道路線のない田舎町への投資でない限り、路線別の人気を把握することが最も効率的で確実です。
というわけで、今回は各都道府県の路線別「住みたい街」ランキングを調査する方法を共有したいと思います。
【もくじ】
路線別調査は「ホームメイト」で
各都道府県の路線別人気ランキングは、賃貸仲介ポータルサイト「ホームメイト」で確認することができます。
路線別だけでなく、市区町村別・駅別の人気ランキングも同時に確認できるのが優れものです。
ランキングは賃貸物件の検索条件を集計して作成されているので、賃貸ニーズ調査において非常に有力なデータであることも非常にポイント高いですね。
実際に調査して検証してみた
さて、では実際に人気エリア調査をやってみましょう。
僕は東京都出身・三重県在住の身なので、土地勘のある東京都と三重県で分析してみます。
東京都の賃貸ニーズ調査
8/5時点では以下のようなランキング構成でした。
「路線別」に注目すると、1位～5位までほとんどがJRの主要路線で占められています。
確かにこれらの路線は沿線人口も利用者も多く、人気のある住宅地を多く抱えていることがよく分かります。
せっかくなので路線別1位～10位まで解説してみましょうか。
1位：JR総武線
総武線は東京多摩地区～東京都心～千葉県を東西に繋ぐ路線で、東西ともに単身・ファミリーの利用者が非常に多いです。
東京都区間は三鷹～小岩間。沿線には大学も企業も多く、一日の乗降客数が10万人を超える駅がほとんどです。
確かに、総武線沿線の物件であれば客付けは間違いないですね。大学生でもサラリーマンでも老夫婦でも、万人にウケます。
2位：JR中央線
中央線は多摩地区と東京駅を繋ぐ路線で、三鷹～御茶ノ水間を総武線と並走します。
多摩は学生もさることながらサラリーマン層のファミリー世帯が非常に多く、かつて中央線といえば通勤ラッシュの代名詞とも言える路線でした（今は総武線や東西線など東の方がすごい）。
多摩地区は都心回帰の影響で郊外部から人口が流出しているのですが、中央線の駅徒歩圏内のエリアは依然高い人気を誇っています。
3位：JR山手線
言わずと知れた東京を代表する鉄道路線。住宅地は路線北側の荒川区・北区・豊島区域に多いですが、おそらくホームメイトで物件を検索している人は単身の会社員ではないでしょうか？
山手線沿線は便利なぶん賃料が高いので、ファミリー層がたくさん検索するのはちょっと考えづらいです。
4位：都営大江戸線
いまいちパッとしない都営地下鉄の中でもっとも需要が高いのが大江戸線です。
路線はQの形を右に90度回転した「環状線＋α」の形（丸の内線と同様）で、練馬区のベッドタウンから新宿に至り、そこから都心をグルッと囲むように環状運転をします。
オフィス街と住宅街をバランス良く通っているので、単身社会人とファミリー層のどちらにも人気が高そうです。
5位：JR京浜東北線
埼玉の大宮から東京都心東部を通り、横浜まで行くのが京浜東北線です。田端～品川間で山手線と並走します。
都内北端の北区と南端の大田区に住宅街が集中していて、ファミリー層を中心に利用客が多いです。
6位：小田急小田原線
初の私鉄ですね。小田急は新宿から小田原、箱根まで、だいたい東名高速道路と並走するルートを走る人気の路線です。
小田急沿線は世田谷区内を中心に大学が非常に多く、学生の利用がとても多いです。一方で中上流のファミリー世帯にも人気が高いですね。
7位：京王線
京王線は小田急の近くを通る路線で、こちらも学生、ファミリー層どちらにも人気が高いです。
僕も学生時代は京王線を使っていました。色んな大学の学生からサラリーマンまで色んな乗客がいて、いい雰囲気でした。
8位：京王井の頭線
吉祥寺と渋谷を結ぶ短い路線が京王井の頭線。23区西部の閑静な住宅街を走っていきます。
沿線は軒並み高級住宅街として有名で、立派な家が車窓からチラホラ見えてきます。また学生や買い物客の利用も多いですね。
9位：東京メトロ東西線
JR総武線の東部区間バイパス路線であり、通勤ラッシュがえげつないことで有名。
総武線よりも都心部を走り、また沿線人口も多いことから、平日の朝はいつも激しい混雑に見舞われています。
江東区・江戸川区の海に近い海抜０メートル地帯を走るので、災害にはちと不安です。
10位：東京メトロ丸の内線
大江戸線と同じくQ状の運転をする地下鉄。日本一運行間隔が短い路線であるとも言われており、朝ラッシュ時の間隔はなんと約1分50秒だとか。
1時間に30本以上電車があるってどういうことだよ…。
電車は都心部やハイソな住宅街を通ります。やっぱりビジネスマンの利用が多いですね。
こうして見ると、やはり路線別の人気度は正確性が高いように思えます。
京成本線とか東武伊勢崎線とかが上位に入ってたらどうしようかと思いましたが。笑
ちなみに、市区町村別で見ると「1位：世田谷区、2位：八王子市、3位：足立区」ですが、これは単に人口が多いために検索回数が多くなっている要素が強いです。
この上位3位はいずれも人口が多く、しかも足立区はそもそもあまり人気の無いエリア。なのでそう推測しています。
6位の台東区は人口18万人台と少ないですが、便利な割に家賃が安いと思われているんでしょうかね。実際は相応に高いんだけど。
三重県の賃貸ニーズ調査
次はローカルですが三重県に行きます。こっちは電車と自動車のハイブリッドな生活環境なので、3項目全てを見るとより効果的です（東京だと数が多すぎて混乱しちゃう）。
まず路線別ですが、三重県は近鉄名古屋線系の独壇場です。ゆえに名古屋線が1位なのは必然。2位の山田線も名古屋線の延長みたいな感じなので納得です。
しかし、三重県は鉄道利用者数が少ないので、どちらかと言うと駅別を見るのが望ましいですね。
1位～10位まで、確かに名古屋or県内への通勤ニーズが見込める駅がラインナップされています。これは間違いない。
また、地域別を見ても、1位～6位は県内の主要都市がズラリと並ぶ構成。非常に分かりやすくて僕の認識も合ってます。
三重県は「主要都市の主要駅周辺なら賃貸ニーズは高い」ということが分かります。逆に、それなりの規模である伊賀市・名張市はあまり人気がない。
こういう感じで三重県はとても賃貸ニーズが掴みやすいのですが、賃貸ニーズの高い中心市街地が沿岸部に集中しているので、南海トラフ地震が来たらめっちゃヤバいんです…。
津波リスクが非常に高いし、家賃相場に比べて物件価格もやや高い傾向にあるので、おそらく三重県は不動産投資にはあまり向いていませんね。残念。
賃貸ニーズの肝は通勤・通学利便にあり
以上、ホームメイトで路線別の人気エリアを把握する方法をお伝えしました。
これを確認して改めて思いましたが、やはり物件の賃貸ニーズは通勤・通学の利便性に大きく左右されますね。
大都市の住宅地やベッドタウンで利便性が高い地域ほど、人口や駅の利用客数が増える傾向は顕著です。
僕は大都市の奥まった郊外に2物件保有していますが、やはり賃貸ニーズの低さはひしひしと感じます。
問い合わせ数も多くないし、ようやく奈良県の物件は入居者が決まりそうですが、空室期間が3ヶ月くらいありました。長かった…。
あなたも不動産投資を考えるのなら、通勤や通学に便利な立地にこだわってエリアを選定することをオススメします。
【次はこの記事もオススメ】
