初稿：2017/5/26
年収300万円の低収入サラリーマンから脱出するため、不動産投資に乗り出すことに決めた僕ことすずきでございます。
…といっても、年収が低いので貯金もあまりなく（笑）、不動産投資を開始したと言っても、親からお金を借りて、しかも2棟合計で300万円も行かないような格安物件でスタートした感じです。
大都市から距離のある郊外エリアの築古物件、しかも自宅から車で数時間の地域という、最初からマニアックな所に飛び込んでしまった気もしますが、そのぶん格安だし、人と違う手法をするのが好きな性分なので結構楽しみです。笑
（移動距離がかかるのは、単純に僕の住んでいる街が超不便なド田舎だからですが）
そんな背景もあるので、このブログでは王道な物件への投資というよりも、格安物件や築古物件、そしてこれから不動産投資を始める方向けの手順やノウハウの紹介といったコンテンツをメインに展開していくつもりですよ。
少ない元手から不動産投資をスタートしたい方や、人とは違う不動産投資のやり方を選びたい方に有益な情報を出していければと思っております。
さて、自己紹介の意味合いも含め、そんな僕の保有物件2棟4棟を簡単にご紹介しますね。興味本位でもどうぞご覧ください。
物件１：三重県名張市の旧市街にある築古戸建
一番最初に決済したのがこちらの物件。大阪から特急で一時間という驚異的な遠さのベッドタウン、三重県名張(なばり)市にある連棟戸建住宅です。
名張市はベッドタウンとしては非常に距離がある街にも関わらず、高度成長期には一気に団地ができて通勤族が住み、今でも隣の伊賀市と合わせて「三重県西部の主要都市」と言える規模を誇っている面白い街です。
そして伊賀忍者の街です。ニンニン
僕が購入した物件は、そんな名張の中心街（旧市街）にあります。ショッピングセンターや商店街、新しい住宅なども多くて便利な一方、細い路地には古民家が多く立ち並ぶ新旧入り乱れた趣のある街並みの一角に佇みます。
土地が道路に面していないため建て替えができず、また築年も古いために100万円以下の激安価格で入手できました。
外観も古く、外壁のモルタルはクラックが目立ちます。また内観も「いかにも昭和」という感じのレトロな住宅で、トイレは汲み取り。
しかし、屋根は葺き替えられていて新しく、雨漏りも修繕済み。そして、家の造り的にDIYでも綺麗にリフォームできる佇まいだったことから、利便性を鑑みて購入しました。
現在は、DIYに興味がある方向けに募集をかけ、安めの賃料で入居頂いてます。どんな風に家をデザインしていくのか、大家ながらに楽しみです。
2017/8追記：前の入居者さんは2ヶ月で退去しました。笑 その後1ヶ月の空室期間を経て新たな借り手が付きました。また、この物件は売却も検討しております。
この物件のために名張には数回訪れましたが、便利だし空気も水も綺麗な良い街なので、きっと住み心地が良いでしょうねー。
物件２：奈良県御所市のハーブ園付き古民家
2棟目はコチラ。僕は古民家（築50年以上で伝統的構造の日本家屋）の佇まいが大好きなので、「物件を持つならぜひ古民家も欲しい！」という想いを早速実現したものです。
御所(ごせ)市も名張と同様、マニアックであまり人気のない大阪のベッドタウンです。自然豊かで地酒も著名で美味しくて良い所なんですがねぇ。
大阪の天王寺までは、少々マイナーな近鉄南大阪線から更にマイナーな近鉄御所線へと乗り換えて40分～1時間くらい。ちょっと距離がある場所ですね。
この物件は借地なので毎月地代を払っているのですが、御所市の中心部にありながら、広ーい土地面積と延床面積を誇っているのが魅力。
広い建物は二世帯住宅やゲストハウス兼住宅などでも使える部屋数がありますし、広い土地には何と裏庭に前所有者さんが作ったハーブ園まである！
良い建材を使った立派な古民家であること、広々とした空間があること、ハーブ園も楽しめること、そこそこ便利の良い立地であること等から、大阪へ通勤するファミリー層に対してはなかなか面白いアプローチができそうだと考えています。
この物件はこれから本格的に賃貸募集をかけます。早めに埋まってくれると良いですねぇ。刺さる人には絶対に刺さる良住宅なんですが。
2017/8追記：4ヶ月と長い空室が続きましたが、ようやっと市内住み替えの入居者さんが付きました。表面利回りは驚異の40%超え！！とは言っても、借地料や今後の修繕費で飛んで行きますが。
ちなみに、空室が長かった原因は「家が広すぎた」「庭の草刈りを懸念された」「古民家はやっぱり人を選ぶ」という所です。問合せや内覧は結構あったものの、それらが原因で成約に至らない例が多かったと聞きました。
物件３：三重県尾鷲市の事業用戸建
この物件は本業の兼ね合いで購入したもので、「個人で購入⇒法人に賃貸」という特殊なスキームを組んだものです。
本来なら決して買わない、僻地の限界集落にある物件ですが、尾鷲市は林業が盛んな街なので家の造りは古いながらも良好ですね。
本業があるゆえ、この物件について詳細なコメントは無しで。
物件４：神奈川県横須賀市の谷戸にある戸建
初の関東物件！そして今まで取得した物件の中では最も都会にある住宅ですね。
横須賀市は絶賛人口減少中で、首都圏ではもっぱら衰退都市の典型みたいに語られるような街ではありますが、そうは言っても40万人以上いる市なので、やっぱり活気があります。
にもかかわらず、「階段で山を登らなきゃ家に着けない」「不人気のエリア」という理由がゆえに、なんと200万円を切る価格で新耐震基準以後の戸建を購入できちゃいました。
空き家期間が長くてクロスはボロボロ、全面カビとほこりだらけの状態でしたが、家自体は綺麗だし雨漏りなど大きな瑕疵も無さそうだったので購入しました。
この物件は初めて金融機関に融資を申し込んで購入したもので、初めての手続きにソワソワしながらも、何とか公庫から借り入れることができました。
引き渡し後にすぐ合鍵を作って仲介業者に訪問したり、ハウスクリーニングを手配したり、一時的な電気・水道の開設を依頼してみたり、クリーニング当日に大規模な水漏れ（太陽熱温水器の漏水）があったり…とドタバタ。
何とか3月の引っ越しラッシュに募集を間に合わせたいところですが、まだ清掃や修繕、リフォームが必要な箇所が多かったりするので焦りますね。。。
とはいえ、横須賀にしては安く買えたので満足しています。将来的に自分が住んでもいいって思える物件のひとつ。
僕から言いたいこと
これから不動産投資をスタートしたいと考えるあなたには特に、色々とお伝えしたいことがあります。
不動産投資は大金がなくてもできる
まずはコレ。僕が計300万円以下で2棟も物件を購入したように、実は世間にはそれくらいの金額以下でも買える物件ってあるんですよ。
貯金をしっかりしている人であれば全て現金で買えますし、そうでなくても少額の借入をするだけでサクッと購入できてしまうくらいの額です。
なので、不動産投資に興味はありながら「自分にはお金がないから…」とハナから諦めてしまうのではなく、よーく物件を探してみることをオススメします。
まずは第一歩を踏み出さないと世界は変わらないので、お金が貯まるのを待ってたら社畜人生から抜け出せなくなりますぜ。
安い物件にはリスクがある。安い≠安定
投資額が少なければ、当然リスクによる損失額は小さくなります。ですが不動産投資の場合、物件価格が安いほど、リスクの幅は大きくなります。
100万円の物件と300万円の物件で、50万円を損する可能性がほぼ同じ、という状況が普通にありえてくる、ということです。
それはなぜかというと、「安い物件＝リスクが高い＝人気がない＝価格が下がる」という関係が成り立つからなんですよ。
築年数が古くてあちこちガタが来ていたり、雨漏りなど修理が必要な箇所があったり、解体後に新しく建物を建てられない土地上にあったり、という不安要素＝リスクがあるからこそ、価格を安くしなきゃお客さんは買ってくれないわけです。
だから、不動産投資の場合は一概に「投資額が小さい＝リスクも小さい」とはならないのです。ここは要注意！
とは言っても、もちろん多額の借入をして大きな物件を購入した時の方が、リスクによる損失「額」は大きくなるので、貧乏の状態から破たんする可能性は高くなります。
あなたの手元にお金が全然ない状況であれば、リスクは高くても損失額は比較的小さい格安物件への投資は理にかなっていると言えるでしょう。
極力、投資物件は自宅から近い地域にしよう
僕の購入した最初の2棟は家から車でそれぞれ2時間以上かかるのですが、いざ行くとなったらこれが結構大変なんですよ…！
山道をずーっと走っていかなければならないので、日帰り往復の時なんて帰りはなかなかしんどいのです。
何より、もし物件や入居者さんに何かあった時にも、すぐに駆け付けることができない心配は大きいです。
管理業者に物件管理を一任するなら良いですが、僕みたいに直接管理をする場合は、やはり自宅近くのエリアの方が圧倒的に投資はしやすいと思います。
というわけで、僕の現状の保有物件についてご紹介いたしました。
これからも少しずつ買い増して不労所得を積み上げて行きますよー。そして、どんどんこのブログでもレポって行きたいと思います。よろしゅう。
※もしこの記事を見て物件の特定ができたら、温かく見守ってあげてください。そしてあわよくば入居してください。
