田舎の物件情報って貴重なので、空き家バンクの制度はでかいです。
こんにちは、すずきです。
田舎には物件情報が少ない
イケダハヤト氏もよく言っておられるのですが、田舎にはなかなか物件情報が出てきません。
尾鷲もそれは例外ではなく、地元の不動産業者が10数件程度の物件を登録しているのみで、HOME'SやSUUMOで物件を探そうと思ってもほとんど出てこない状況です。
しかし、それも出てくる情報は市街地のみ。九鬼とか賀田とかの集落になってしまうと、物件情報が出てくることは稀で、なかなか見つかりません。
地方創生の気運が高まってきたり、ネットの普及で場所を選ばず働けるようになってきたことで、都会から田舎に移住したい人は年々増えてきています。
しかし一方で、「移住したい田舎で、住む物件がなかなか見つからない」という話も聞くようになりました。
全国の空き家数は右肩上がりで増加しているにも関わらず、です。
それだけ、田舎の物件というのは不動産屋から情報を得たりするのは難しいんです。特にWebでは。
救世主となるのが「空き家バンク」
空き家バンクという言葉、あなたは聞いたことがあるでしょうか。
この空き家バンクこそ、「田舎で家が見つからない！」という人にとっての救世主になるシステムなのです。
元々、国が空き家の増加を少しでも食い止めようと、自治体主導で地域の空き家の賃貸・売却情報を提供し、流通させる仕組みとして整備したのが空き家バンクです。
空き家は放置しているとどんどん老朽化していき、やがては朽ち果てて倒壊、近隣住民を危険にさらしてしまう等の懸念が出てきます。
家は人が住まず手入れが無くなると、急激にくたびれ、朽ちて行ってしまうのです。
だから、そういった危険性を解消するために、積極的に「空き家に人を住まわせる」取り組みを整備した訳ですね。
この空き家バンクの仕組みですが、簡単に言うと以下のプロセスで成り立ちます。
①自治体が空き家を調査し、所有者にコンタクトを取って、賃貸・売却の意向を聞く
②意向ありの場合、希望条件のヒアリングと物件調査を行い、空き家バンクに情報を掲載
③Web上等で公開された空き家バンクの物件情報を移住希望者が確認し、自治体に連絡
④自治体が移住希望者と所有者を繋げ、当事者間で契約を交わしてもらう（仲介業者が入る場合もあり）
要するに、空き家情報を自治体が仕入れ、希望者に情報を提供して所有者に繋ぐ、という訳ですね。
この空き家バンクの制度が出来たおかげで、田舎の物件探しが幾分楽になったのです。
今まで不動産業者が扱ってこなかった田舎の物件が、空き家バンクで探せるようになりましたからね。
しかも、趣のある古民家や、ちょっと改修すれば十分に使えるような物件が、格安で手に入れられるチャンスが大きく広がっています。
一人暮らしでもファミリーでも、古民家カフェをやりたい人でも、空き家バンクは物件探しの救世主なのです。
なのに、都会の人は基本的には空き家バンクの存在を知らない（田舎に移住しようと考えていない人が大半なので）ので、チャンスがたくさんあるんですよね。
不動産屋じゃ手に入らないようなお値打ち価格で、良い物件が手に入るかもしれません。
なぜ、不動産業者は田舎の物件を扱わないのか
以上の文を見て、そう疑問に思う人もいるのではないでしょうか。
これにはとても簡単な理由があって、不動産業者の収入構造が影響しているのです。
仲介手数料（媒介報酬）の規定について
不動産仲介業者は、契約が成立した物件価格に応じて、受け取れる仲介手数料の上限が法律で決まっています。
売却物件であれば、売却価額の最大5.4%(価額により異なる)まで。賃貸物件であれば、家賃一月分＋消費税分まで。
これ以上の手数料を受け取ると、宅建業法違反となり、その業者は罰せられてしまうのです。
これがどういう事かと言えば単純明快。
仲介する物件は、ある程度以上の価格でないと、収益を上げられないという事です。
50万円の売却物件だの、家賃月1万円の賃貸物件だの、そんなものを扱っていても、業者は得しないのです。
むしろ、繁忙期にそんな物件に時間を割いていたら、人件費＆機会損失で赤字ですからね。
もちろん、田舎に行けばいくほど原則として需要が減っていくので、土地価格も安ければ、建物価格も安くなります。
だから、不動産業者はド田舎の物件を扱うことはほとんど無いのです。
田舎物件の宝庫、空き家バンクには落とし穴も
そんな不動産業者が扱わない、しかし移住希望者にとっては宝の山になりうる田舎の物件を提供できるのが空き家バンクのシステム。
もちろん、尾鷲も移住者を増やすための取り組みとして、まさしく僕らが精力的に空き家バンクの運営をしています。
しかし、「空き家バンクなら田舎の物件も探せるな！ワーイ！」で終わりという訳ではありません。
空き家バンクにも、空き家バンクなりに気を付けるべき事項がいくつかあるんです。
物件や取引には注意しろ
空き家バンクの性質上、情報が掲載される物件は基本的に「今、人が住んでいない住宅」です。
数年人が住んでいないとか、十年以上住んでいないっていう物件もザラにあります。
先ほども話した通り、住宅は人が住んでいないと急速にボロくなっていくもの。
ずっと放置されていた物件は、それ相応のダメージがある訳です。
だから空き家バンクには、質が良い物件もありますが、基本的には修繕が必要な物件が多く登録されるのです。
もちろん、購入前に現調はするものですが、しっかりと隅々まで確認をしておかないと、取引完了後にビックリしてしまう事も…
部屋の角の床基礎が腐っていて踏み抜いてしまったとか、軒下にシロアリが巣食っていた等、気を付けて確認しないといけないのは、古民家取引ならではのポイントです。
また、空き家バンクの性質上、不動産業者を挟まずに「不動産の素人同士」で契約を交わす場合があります。
その場合だと、登記手続きやら税金関係やら、必要な手続きが漏れてしまうこともあります。
そうなると、後々面倒なトラブルになる可能性も高いです。
基本的には、自治体も不動産業者の仲介を薦めるかと思うので、大人しくプロに従って契約をしていく事が必要になってくるかと思います。
必ずしも空き家物件が多い訳ではない
いくら多くの自治体が積極的に空き家バンクを運用しているとはいえ、実は自治体側も空き家の仕入れには難儀するところは多いのです。
結構有名な話ですが、空き家所有者の中には「盆正月に帰るから、賃貸や売却は考えていない」という方が結構いらっしゃるのです。
宿に泊まるのと固定資産税等を払うのと、果たしてどっちが得なんでしょうかね…
その他にも、「仏様があるから」とか「先祖代々の家だから」とかいう理由でも、空き家をそのままにしたい方は珍しくありません。
で、そういう言い分をされると、自治体側もそりゃあ困る訳です。
強引に空き家バンク登録をさせる訳にもいかないですし、考えを変えるにも多くの苦労が伴います。
他にも、空き家の所有者に連絡が付かないこともしばしば…
そんなこんなで、なかなか空き家物件の仕入がうまく行かない所もあるのです。
なので、自治体によってはほとんど物件の登録がなく、使いづらい所も出てしまうんですね。
尾鷲は幸い、色んな方々に物件を登録して頂けて助かっていますが、それでもまだまだ、需要に供給が追い付いていません。
街に空き家はたくさんあるのに…もっと物件を登録してくれる方を絶賛募集しています。
結論：それでも、田舎の家探しには空き家バンクを活用すべき
このように、空き家バンクの利用には相応の注意も必要ですが、田舎暮らしをしたい人の物件探しにはとても良い制度であることに変わりはありません。
中にはすごいお値打ちの掘り出し物件も出たりしますしねぇ。
尾鷲の例だと、家の状態も良く、水回りもリフォームされている市街地の良物件が、何と100万円以下で売りに出されることもありました。
もちろんすぐに売れてしまいましたけどね…めっちゃ美味しいですよ。
最近は空き家をリノベーションして活用する取り組みが各地で流行してますよね。
そんな時代だからこそ、空き家バンクの利用には着目しないといかんですよ！
僕ももう少ししたら、空き家を利活用して楽しいことしたいなぁ…
じゃあの。
