コロナの影響で旅行・宿泊業界が壊滅的打撃を受け、民泊も撤退が相次ぐ中、大量のM&A出現を機にやりたかった民泊事業に乗り出したすずきでございます。
今年の5月、福岡市で民泊をスタートしましたが、10月からは箱根でもスタートしようと思います。今流行のリゾートステイってやつです。
併せて、ワーケーションってやつが流行なので、この箱根の民泊を使って体験イベントを不定期にやっていこうかと思っています。
続きを読むコインランドリー投資の限界と、そもそも店舗いらないんじゃないか仮説
ふと思いついたことを頭の体操に書いていきます。
数年前にコインランドリー投資が不動産投資家を中心に流行しました。しかし、その多くは採算が合わないということで撤退したようです。
コインランドリーは不動産ではなく、あくまで「洗濯物を楽にするサービス」です。業者の甘言に乗った浅はかな個人がその点を勘違いして、多大なイニシャルコストとランニングコストを回収できず潰れていった印象を受けています。
投資判断において、想定収支を弾いて実利回りベースで検証するのは最低限必要です。投資用不動産業者の多くが腐っていることは業界の常識なので、だまされるのが悪いというのが僕の意見です（もちろん、一番の悪である糞業者はすべからく潰れて欲しい）。
さて、だまされた人達だけではなく、自分でしっかり検証してコインランドリーで稼いでいる人達もいるわけですが、参入している万人に共通するのは「稼ぎたいから」コインランドリーをやっている、という点です。
少なくとも「俺はコインランドリーに命を賭ける！コインランドリーLOVE！」みたいな人はまずいないんじゃないかと…。いたらすいません。
となると、稼ぎ方や金額、ライフスタイルにはよるものの、「とどのつまり稼げれば良いんでしょ？」というのが本質的な問いに近いものになります。
そこで浮かび上がる選択肢が、イニシャルコスト（実質的に）不要かつランニングコストが必ず売上未満に収まる「自宅の洗濯機貸したらいいんじゃね説」です。
自宅の洗濯機を貸す、とはどういうことか
着想は今流行りのシェアリングエコノミーです。Airbnbです。
洗濯機って買うと高いじゃないですか。縦型なら中古で1万円を切るようなものもありますが、ドラム式となると中古でも5万円は出さないと買えません。しかも古いマンションとかだと、間取りや洗濯パンの都合で導入できないこともあるので厄介です。
ですが、ドラム式の自動で乾燥してくれる機能はめっちゃ楽です。我が家ではドラム式洗濯機を導入してから、毎週洗濯物を干して回収する手間と時間を削減することができています。特に忙しい子育て世帯や共働き世代にはおすすめです。
時間にして30分、そこに労力削減も加わるので、生活の効率もQOLもアップです。縦型だとそうはいきません。乾燥機能はおまけ程度なので結局干さなきゃいけませんからね。
そこで、もしコインランドリー投資に関心のある人が自宅にドラム式洗濯機を置いているのなら、近所の人から洗濯物を預かってそこにぶち込み、乾燥まで終わったら返却してお金を貰う形にすれば、リスクなく稼げるし、利用する側も楽になるのでは？という話になるのです。
ここで疑問に出るのは「コインランドリー行けばよくね？」という話ですが、これには以下のような課題があると考えています。
- 近所にあるとは限らず、コストの観点から多くの新規出店は見込めない
- 洗濯乾燥機がない店も多く、その場合洗濯終了後に乾燥機にぶち込む手間が大きい
- 毎度現金を入れる必要があるのが面倒くさい
- 古い店も多く、暑いし寒いし、衛生的に嫌悪感を覚える場合もある
つまり、「自宅の洗濯機を貸す」という行為が、上記のような課題を持つ「コインランドリーを利用すること」よりも便利だとユーザーが感じれば、投資家は超ローリスクでお小遣いを得られるビジネスモデルを構築することが可能になる、というわけです。
以下、本当にそれ可能性あるの？ということをザックリ検証していきます。
自宅洗濯機貸しのビジネスモデルは成り立つのか
コインランドリーが持つ上記4つの課題に対して、実際それらを解決するベネフィットは実現するのかを考えていきます。
近所にあるとは限らず、コストの観点から多くの新規出店は見込めない
近所にコインランドリーがない地域に住んでいて、ドラム式洗濯機を持っていれば解決すると思います。広告は近所に張り紙なりポスティングなりで、あまりお金をかけずに行えば良いでしょう。
ちなみにサービス（プラットフォーム）全体の話をすると、コインランドリーの出店よりコストが圧倒的に小さく、ドラム式洗濯機を持っている家庭の数も多いので、新規出店ペースの早さは比にならないと考えられます。これによるネットワーク効果で、継続的に複数のユーザーが利用を検討する環境が実現する可能性があります。
洗濯乾燥機がない店も多く、その場合洗濯終了後に乾燥機にぶち込む手間が大きい
ドラム式洗濯機で洗濯乾燥を全部やってから返却してもらえるので無問題（モーマンタイ）。
毎度現金を入れる必要があるのが面倒くさい
これも洗濯物と一緒に現金を受け取ればいいだけです。予約フォーム＋オンライン決済アプリで事前にお金を貰うことも可能ですね。予約ページを作って、URLをQRコード化してチラシ等に入れ込めば実現できます。
古い店も多く、暑いし寒いし、衛生的に嫌悪感を覚える場合もある
玄関前などで受け渡しをすれば問題ないかと思います。また、ドラム式を持っているということは貧乏というわけではないはずなので、古いコインランドリーよりは安心感を持って頂けるんじゃないでしょうか。もしそうでなければ要改善か。
というわけで、コインランドリーが抱える課題は解決できそうなので、ニーズはあり得るかと思います。まあ、当然ながら実際にやってみないと分かりませんが。
しかし、ビジネスモデルの検証にはもう一つ必要です。それは「ドラム式を買うのと、どちらが得か？」というポイントです。
洗濯機を借りるモデルは利用者にとって得なのか
コインランドリーを洗濯・乾燥で利用すると、通常の洗濯物で大体300～500円ほどかかる計算になると思います。仮に、「洗濯乾燥と受け渡しまで行って、一回200円を受け取る」としましょう。すると、利用者が払うコストは以下のような試算になります。
- 週1回洗濯：200円×52週＝年間10,400円
- 週2回洗濯：400円×52週＝年間20,800円
しかし、単身者ならドラム式1回転だけで済むものの、ファミリーであれば2～3回転はしないといけない程度の洗濯物が出てくると見込まれます。それを考慮した場合、以下のようになります。
- 週1回×2回転＝年間20,800円
- 週1回×3回転＝年間31,200円
- 週2回×2回転＝年間41,600円
- 週2回×3回転＝年間62,400円
日経BPの記事によれば、4人家族で1日に出る洗濯物の量は6kgが目安とのことです。家庭用のドラム式で一度に洗濯乾燥できる量は6kg程度が一般的かと思われるので、その場合は週に7回転。1,400円×52週で年間72,800円となります。
ドラム式洗濯乾燥機を購入するには、数年前の型の中古で約5万～7万円ほど。大手メーカーの新品であれば13～15万円ほどとなります。使用するのは家庭で使っている洗濯機なので、比較対象は中古であることを考えると、家族世帯ではコスト・手間両面から考えて、普通にドラム式を買って使うという選択肢になると分かります。
つまり想定し得るターゲットは1～2人世帯ということになります。うちは2人世帯で週に2～3回転なので、コスト面では2年が購入とレンタルの境目になります。
オペレーションはどうするのか
しかし、もう一つの課題は利便性です。洗濯物を洗って干すのが楽か、洗濯物を受け渡すほうが楽かの勝負です。これを解決するには「場所が近い」「求める時間に対応してもらえる」ことが必要になります。
場所の近さは無視するとして（リソースが自宅なので）、利用者がちょうどいい時間、つまり「仕事から帰ってきたら、洗濯物が乾燥できている」「休日のルーチンとして利用できる」といった要望に応えることは必要でしょう。
となると、どうしても自宅にいる必要があるため、洗濯機を貸し出せる人は限られます。お小遣いが欲しくても、実際に「洗濯物を預かり、ぶち込み、最後に引き取ってもらう」という対応をどれだけ出来るかどうかに左右されるのが実際です。
従来のコインランドリー投資は、不動産投資のような「不労所得」として、自身の労働によらず利益を上げられるのが人気となった理由でした。これを考えると、時間的拘束と軽作業が伴う洗濯機貸しのモデルは、コインランドリー投資とは性質が違うということが分かりました（書きながら仮説を検証していく記事なので…）。
自宅にあるものを使うので初期投資をかけず、電気代や水道代といったランニングコストも売上より必ず下回る（1回転20～70円程度と見込める）など、収支面におけるリスクは0に近い一方、不労所得モデルではない内職的モデルであるというディスアドバンテージがある、ということが言えます。
まとめ
ということで、ひとまずの結論は以下のようになりました。
- 近所に住む1～2人世帯のニーズは期待できる
- ほぼリスクなく稼げるが、受け渡しと洗濯の対応が必要になるため、時間的拘束が生じる（不労所得とは言えない）
もし自身がドラム式洗濯乾燥機を持っていて、かつ自宅に誰かがいる時間が長いのであれば、お小遣い稼ぎにはなるんじゃないかな、というイメージです。
僕当初の仮説としては「コインランドリー投資より、こっちの方が稼ぐ効率良いんじゃね」というものでしたが、必ずしもそれを証明できたわけではありませんでした。個人的には、コインランドリー投資を売り込む業者の言いなりになるよりは圧倒的に良いと思いますが…。
もしかすると、そういうサービスを提供するプラットフォーマーになるほうが儲かるかもしれませんね。単価が安いうえにオペレーションに手間がかかるので未知数ですが。
とりあえず僕が言えることは、「ドラム式洗濯乾燥機めっちゃ便利だから、導入できるならぜひ買いましょう」ということです。国産の2011年式以降でヒートポンプ式乾燥の中古がコスパ的におすすめです。家事負担を減らしたい人にはすべからく推奨する！
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千葉県九十九里町まで民泊用物件の内覧に行った所感（不動産投資家・宿泊事業者向け）
昨日、千葉県の九十九里町（大網白里市も）まで行ってきました。今すぐかどうかはともかく、田舎でも民泊をやりたいと思っているので、リサーチを兼ねて戸建売却物件を内覧しました。
九十九里ICまでの所要時間は、東京都品川区からだと大体車で1.5時間前後、電車＋バスだと2時間15分程度です。バスはJR大網駅からの路線バスもしくは東京駅からの高速バスを使うのが一般的です。
当日はカーシェアを予約していたのですが、まさかの車が故障していて動かないというトラブルに見舞われ、代替車も用意できないということで急遽大網駅ルートで行くことに。。。
続きを読む民泊はじめました。これからちょっと気合入れてやっていきます
数年来ずっとやりたかったものの、見送りに見送りを続けてきた民泊事業を今になってスタートしました。
まだコロナの影響も冷めやらぬ中、完全に逆張りな感じですが、単純にM&A案件が激安で大量に出まくっており、同時に民泊許可物件も良い条件で出始めていたことから、今がやっと挑戦する時だ！と背中を押されたというだけです。笑
続きを読む旅館はなぜ潰れるのか？実際に安旅館に泊まって感じたこと
所用があり、6日～7日で福岡県に行ってきました。
あまりゆっくり滞在できた訳ではないですが、しっかり名物は食べてきましたよっと。
やっぱり福岡は食事がうまいし、空港と中心市街（博多・天神）がめっちゃ近いし、やたらと女性比率が高いしで非常に人気の高い街ということが改めて分かります。
今回滞在したのは福岡市ではありませんでしたが、やっぱり福岡市の活気はすごい。
さて、今回の本題ですが、宿泊した昔ながらの旅館に色々と改善点を感じたので、せっかくだからシェアしようと思っております。
旅館は経営が立ち行かず廃業していく事業者が多い（平均稼働率もホテルに比べてかなり低い）のですが、あえて取った今回の宿もその御多分に漏れなさそうな感じです。
民泊やホテル投資をしたい方にとって、旅館経営の改善すべき部分を見つめ直すのはとても良い機会だとも思うので、つらつらと感じたことを列挙していきます。
続きを読む快適な宿泊施設の実現には、広い平面スペースが重要だと思う
ここ最近、毎日根気よく宿泊施設用の物件を探し続けている僕ですが。
今日、ようやく初めての目ぼしい物件の内覧に訪問してきました。
といっても、ターゲットにしているエリアからは外れた城北地区の物件なんですが、家賃が安いのとリフォーム済みの築古物件で趣がありそうだな～と思ったので、実際にこの目で判断しようと思ったわけです。
まあ結論、今回は見送りとしたのですが、大体物件は以下のような印象でした↓
立地はまあまあで、最寄駅から徒歩4分。繁華街からは遠くて観光には不便な場所ではあるものの、徒歩4分という距離の近さや駅前に商業施設があるのは魅力でした。
物件自体は安いなりに古く、またハウスクリーニングも徹底されていなかったので所々汚かったり修繕が必要だった箇所はありましたが、手を入れればまあまあ良い感じです。
ただ、その物件は築50年台の古い分譲地の住宅らしく、物件の周囲には同じような築古の木造モルタル壁の物件が立ち並んでいて景観がかなり悪いのがマイナスでした。
「東京のリアルな魅力を伝える」というコンセプトから考えると、僕自身が心からオススメできる環境ではないなーと思ったので、それが一番の見送り要素です。
さて、今回はそういった内覧の感想の中でも、物件を見てみて初めて感じた「宿における広い空間の重要性」について、僕の考えをシェアしようかなと思います。
続きを読む【難航】宿泊施設の開業に向けた物件を探し中。
最近は不動産や仮想通貨のトレンドを追うよりも、民泊や宿泊施設の開業に関心を持って動いております。
といっても、民泊だと現状年間180日までしか運営できないので、戸建物件で簡易宿所の営業許可を取得して運営しようと考えています。
「東京のリアルな魅力を楽しんでもらえる宿」をコンセプトとして、下町エリアを中心に物件を探しているのですが、これがまたなかなか見つからないわけです。
僕が今当たっているのは、こんな感じ。
- ポータルサイト(HOME'Sとか)⇒業者に「民泊はやってません」の一点張りで断られる
- 直接不動産屋に訪問⇒同上
- 大家と直接交渉できるポータルサイト⇒物件数がそもそも少なくてイマイチ
- 民泊可能物件ポータルサイト⇒同上、しかも高め
- 店舗物件、DIY可能物件のポータルサイト⇒これもほぼ全て断られる
収支計算をしたところ、現状では購入にお金を費やすより（融資引けるか分からんし）、賃貸で回したいので、完全に熾烈な物件探し競争に巻き込まれてる感じです。
特に僕が希望している下町エリア、特に台東区や墨田区、江東区の深川あたりはインバウンドの人気エリアでもあるので、良い物件を探すのは非常に難しいですね…。
とはいえ、やりたい気持ちが抑えられないので、諦めずに良い物件が見つかるまで根気強く探し続けますよ、ええ。
ちなみに、こんな物件探してます
僕が探している宿泊用物件の具体的な条件はこんな感じです。なかなか見つからないので、ここから若干条件を緩めて探したりもしていますが…
- 東京東部（千代田区神田、中央区、台東区、墨田区、江東区、荒川区、足立区、葛飾区、江戸川区）
- 駅徒歩10分以内
- 家賃15万円以内
- 戸建もしくはビル一棟
- 用途地域は問わず（旅館営業可能エリア◎）
まあなかなか競争が激しく、供給自体も少ない条件だったりするので長期戦になるかと思いますが、気長に探していこうかと思ってます。
ちなみに、この条件にこだわるのは「宿泊施設としての利便性」「一棟貸しによるオペレーションの簡易化」「下町（下町っぽい地域含め）の魅力を教えてあげたい」という点からです。
やはり、ある程度人気のエリアだったり、それらのエリアに簡単にアクセスできる街であることと、駅から歩いて遠くないという点を担保しておかないと、宿泊施設として稼働率が取れるかは心配なので、そこはきちんと意識しています。
そして、これはコンセプトの枠なんですが、僕自身下町出身ということもあって、東京の魅力は（山手線基準で）西側よりも東側に集中していると思っています。
いや、西側ももちろん渋谷とか原宿とか新宿とか世界的にホットな街はあるし、中野・杉並・世田谷なんかは僕自身も好きな地域ではあるんですけども。
ただ、東側は昔ながらの街が多いぶん、昔ながらの東京の風情や文化、雰囲気や食文化なんかが残っていたり、町工場が多くて自営業の人がたくさん住んでいたりするので、そこが僕としては非常に面白く映るんです。
何というか、サラリーマンの多い西側の落ち着いた住宅街よりも、下町の方が人の暮らしが生々しく息づいている感じがするんですよねー。
だから、僕はそんな街の良さ、面白さを楽しんでもらいながら、ゆったり滞在してもらえる宿泊施設を作りたいと思ってるわけです。
ホテルみたいなラグジュアリー感じゃないけど、下町の俗っぽい雰囲気を上品かつ清潔感のあるこじゃれた感じにアレンジした「ちょっと気の利く空間」にしてみたり。
街のおいしい飯屋とか飲み屋、町工場、工房、ちょっとした観光ができるスポットを紹介したり、実際に案内したり、何か作ってもらう体験を提供してみたり。
そんな感じで、今あちこちで林立してるようなホテルには出せない、街の魅力を活かした宿泊施設がやりたいなーと。思ってるわけです。
実際、稼げるかどうかはやってみないと分からないところですが、コンサバに収支計算をしても、今の予測なら黒字化は問題なく行けると見ています。
まあ、一組限定一棟貸しにした場合、規模が小さいのでガンガン稼ぐわけでは全然無いから、ちょっとでも利益と毎月のキャッシュフローが出ればそれでいいです。
それよりも、自分がせっかく興味を持って、今なんとなく夢中になれていることなので、せっかくだからやってみるぜ！っていう部分が一番動機として大きいです。
元々、自分で宿泊施設を開業したくて、今年の夏には三重県で仲間と組んで一軒立ち上げた経験があるので、それを首都圏でもっと本格的に事業として作ってみたいな、と思っているわけです。
こんな調子なので、たまにブログを更新したら、不動産や仮想通貨よりも宿泊施設の個人的な話題の方が多くなるかもしれません。笑
記事を書くからには、読んで頂ける方のタメになる内容も盛り込んでいきますので、どうぞお付き合いのほどよろしくお願い致します。
月1.5万円から東京に泊まり放題の「ホステルパス」が魅力的すぎる
あなたは「ホテル暮らし」に興味ありますか？
僕はあります。
有名人だと、ホリエモンとかホテル暮らしをしているみたいです。水光熱費は宿泊費に含まれているし、食事や各種サービスもお金払えば色々やってくれるし、立地も良い。
何より、きれいな空間で過ごせて、そこはスタッフの方が掃除もしてくれるっていう心地良さになんだか憧れを持っちゃいますねー。一度やってみたい。
んで、そんなホリエモンがこんなことツイートしてたのですが。
ほら、こういうの使えばだれでもホテル住まい現実的になるよ
— 堀江貴文(Takafumi Horie) (@takapon_jp) October 9, 2018
東京・浅草橋のゲストハウス「Little Japan」、金土を含むいつでも泊まり放題のホステルパス発行開始 (観光経済新聞) - https://t.co/gfjwOcGT8b
「金土を含むいつでも泊まり放題のホステルパス発行開始」
ホテルじゃなくてホステル（ドミトリー形式の宿）ではあるものの、これは熱盛！！
僕は東京に住んでいる身なのでたぶん使わないですが、仕事で頻繁に行くようになった街にこういうのがあったら最高だなぁと。
んで、まさしくこの「Little Japan」のホステルパスは、東京都心に滞在したり、勤務していたりする人にとって最適なんじゃないかと（ただし、ドミトリーが問題無ければ）。
個人的にめっちゃ良いなと思ったので詳細をまとめておきます。
続きを読むTwitterは情報収集に最適のSNS。専門情報を得るために使おう
かれこれ数年間Facebookだけ使い続けていたんですが、去年あたりからふと思い立ってTwitterも本腰入れて触るようになった結果、今ではTwitterがメインのSNSと化しました。
こんにちは、すずきです。
僕の周囲だと、世代問わずFacebookを使っている人は多いです。尾鷲や他の地域で知り合った方々も大体FBアカウントは持っておられるので、僕は名刺交換よりもFBで友達繋がりを持つ方に重きを置いています。
FBは仲間の近況を知ることができたり、自分の情報を知人に発信して共感やヘルプを貰うことができる良いコミュニケーションツールだと思います。
…が、しかし一方で、Facebookと並ぶ代表的なSNSであるTwitterとInstagramはなかなか使っている人が少ない印象を受けます。
インスタは正直僕も面倒なので使っていないのですが、Twitterはもっと使う人が増えたら良いのになぁと感じています。
確かにTwitterはアクティブユーザーでないと使いづらい仕組みになっているので気持ちは分かります。でも、きちんと使えばFB以上にコミュニケーションが取れるツールになるし、何より情報収集に最適なんです。
専門知識や最新の業界動向を知りたいビジネスマンやネットでの交流を増やしたい方は、Facebookオンリーだともったいないです。今すぐTwitterを使う努力をすべきです。
というわけで、この記事では情報収集ツール兼コミュニケーションツールとしてのTwitterの使い方について解説していきます。
続きを読む
山本地方創生大臣「稼がない地方は応援しない」⇒俺「よく言った」
山本幸三地方創生相の発言が一部で取りざたされています。
山本大臣は「（地方は）稼がなければだめだ」と言った上で、「稼ぐことに頑張ろうという所はどんどん応援し、そうじゃない所は（応援）しませんということだ」と言い放った。まあこれは、失言でも何でもなく、山本大臣の本心だろう。
過疎化など自力で解決し難い問題を抱える地方には何とも冷酷な発言だ。
国家戦略特区諮問会議で竹中平蔵氏らと同じ空気を吸う中で、弱者切り捨ての思想が身についたのだろうが、地方創生大臣なら「そうじゃない所も頑張れるようにする」だろう。山本大臣はもっとも地方創生大臣にふさわしくない人物だ。
大臣自ら「稼ぐ地域は応援するけど、稼いでいかない地域は応援しない」とズバリ発言。
こいつが物議をかもしているわけですが、僕はこの発言に大賛成です。
地方創生加速化交付金だとか、存在意義の大してない団体への補助金・助成金に使われるような予算はほぼ全てカットすべき。
地域が稼げないから衰退していって、今田舎が虫の息だからと地方創生を旗揚げしてるんじゃんか。
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