あなたは家の耐震強度について考えたことはありますか？
ご存じの方も多いと思いますが、建物には「どれほど地震に耐えられるか」を表す耐震強度という概念が存在します。
耐震強度は建築基準法という法律で規定されており、建物の構造から地震に対する耐久度を計算して算出されます。
そして、国は人々が安心安全に建物を利用し生活をしていけるよう、建物に一定以上の耐震強度を持たせることを課しています。その「一定の耐震強度」を「耐震基準」と呼びます。
この耐震基準の存在のおかげで、地震大国の日本でも、多くの人々が安心して住める都市が出来上がっているのです。
そして、物件の耐震強度というものは、実は不動産投資においても大きな影響を持つのです。
これから不動産投資をスタートするあなたには、ぜひ知っておいてほしい情報ですのでご一読ください。
また、僕のように築年が古い格安物件を狙っている投資家の方も、同志のイチ意見として参考にして頂けると幸いです。
【もくじ】
耐震強度の重要性について
上述の通り、耐震強度は建物の安全性を担保するための非常に大切な要素です。
そして、その重要性は我々の暮らしの様々な部分で発揮されています。一つずつ説明していきますね。
地震による倒壊で人身被害が出るのを防ぐ
まず何よりも重要度が高いのはコレ。大地震が来ても耐え、倒壊しない建物を作ることで、人々が押し潰される被害が大きく減ります。
昨年の鳥取地震や熊本地震といった大地震でも、倒壊した家屋や庁舎の映像がたびたびニュースで流れていたかと思います。
熊本地震では倒壊した建物に潰されて亡くなった方も何人もおられました。
地震で倒壊した建物のほとんどは、現行の耐震基準に適合していない古くて耐震強度の弱いものだったと言います。
逆に、現行の厳しい耐震基準を満たした新しい建物の被害は少なかったそうです。
元々、耐震基準を制定している建築基準法は、大地震で都市が被害を受けるたびに法律を見直し、地震による建物倒壊を防ぐことを目指しています。
建物が崩れるか崩れないかは人命に関わることなので、人々の暮らしを守るためには、建物の耐震強度は非常に大切なものなのです。
都市の発展を継続させ、経済成長を妨げない
また、建物が倒壊してしまえば、当然もうその建物は使えないので、諦めるか新たに建て直すしかありません。
もちろん、住宅が壊れたら住む場所を失うし、ビルが壊れたら職場やお店が失われることになります。
そうなると、人々の生活や消費が停滞してしまい、経済活動にも大きな悪影響が出てしまいます。
都市や国が発展するには活発な経済活動が必要になります。しかし、大地震で都市に大きな被害が出てしまうと経済活動が停滞し、発展が遅れてしまうのです。
大地震にも建物が負けず、人々の生活や仕事が途切れることなく続いていく環境を作ることで、国の発展にも貢献しているのです。
不動産投資に対する耐震強度の重要性
もちろん、耐震強度の問題は不動産投資にも大きく影響してきます。なぜかというと、賃貸ニーズに大きく影響するからです。
あなただったら、現行の耐震基準に基づいて建てられた頑丈な家か、そうではない古い家か、どちらに住みたいですか？
答えは言うまでもなく前者だと思います。それと同じことを借家を探している人達は考えるわけです。
誰だって、地震で倒壊する恐れのある建物よりは、その心配が少ない建物のほうがありがたいですよね。
なので、耐震強度が十分でない古い物件は売買・賃貸とも需要が低いのです。
これをきちんと理解していないと、不動産投資をする際に思わぬ苦労をするかもしれません。
次に述べますが、新耐震基準以後の物件か、以前の物件か、という部分にはよく注目して投資用物件の購入を検討する必要があります。
1981年6月が耐震基準の大きな分かれ目
1981年（昭和56年）6月に建築基準法が大きく改正されました。
その改正の目玉こそが耐震基準でした。これまで求められていた「震度５に耐えられる建物」という要件から「震度６強以上でも倒壊しない」という要件まで強化されることとなったのです。
これにより、1981年6月以降に建築確認を受ける物件については、より高い耐震強度を求められるようになりました。
この新しい耐震基準を一般に「新耐震基準」と呼び、不動産業界でも一つの大きなポイントとして認識されています。
物件を探す時も、1981年6月以降に建てられた物件であるか、そうでないかは、購入や賃貸をする際の大きな判断要素の一つになっています（厳密には「建てられた日」ではなく「建てる許可を貰った日」を見るべきですが）。
新耐震基準に適合した物件なら、旧耐震基準の建物よりも地震が来た時に倒壊するリスクが低いですからね。
耐震基準のあゆみ
1981年6月以前から、建物に求められる耐震基準は時代を追うごとに少しずつ厳格化されてきています。
それは大地震による大きな被害が出るたびに法律を見直し、国民の「より安全な暮らし」を追求してきたからなのです。
はじめて耐震基準が規定されたのは、1924年の市街地建築物法改正からでした。
1923年の関東大震災を受け、より耐震性の高い建物を作るために耐震基準が設けられたのです。
それ以降、1950年の建築基準法制定（同時に市街地建築物法廃止）、59年・71年に同法改正と続き、1981年6月に至ります。
さらに、阪神淡路大震災の年である1995年や、2000年にまたしても建築基準法が改正、より耐震強度を担保するための建物の各種設計が必要になりました。
また、2006年には耐震基準が現行法を満たしていない建物に対して、行政による指導の強化を目的とした改正耐震改修促進法も施行されています。
2011年の東日本大震災以降、地震や津波に対するリスク対策を多くの人が気にするようになりましたが、実は国はそれ以前から、地震に対して様々な手を打っているのです。
こうして日本の都市は、古い建物が新しい建物に少しずつ入れ替わることで、防災性能の高い安心安全な街に変わっていくことが可能なんです。
古い物件は耐震診断をすべき
上記の通り、新耐震基準に適合している物件とそうでない物件とでは大きく需要が変わります。
しかし、依然として新耐震基準以前の古い住宅は全国に数多く残っています。
で、僕みたいに格安物件を狙う投資家になると、どうしても築古物件が安いので検討の対象になってきます。
もちろん、新耐震基準に適合していない物件であることも見越した上で、買うかどうかを検討しなければいけません。
もしあなたが古い物件を購入する際は、購入後に耐震診断を受けてみるか、耐震診断の履歴があるかどうか業者に確認しておくことをオススメします。
耐震診断は多くの自治体で補助制度があり、無償で受けられる可能性も高いです。
旧耐震基準の物件であったとしても、もしかしたら「耐震に問題なし」と言われるかも知れませんし、そうなったら良いアピールポイントができてラッキーです。
また、診断を終えると、どれだけ耐震改修をすれば良いかも分かるので、耐震改修費用の見積もりもすることが可能です。
築古物件には耐震強度を期待すべきではありませんが、やはり耐震診断はしておいた方が良いでしょう。
築古物件は地震保険でリスクヘッジ
また、物件を購入したら、災害などで建物の破損や倒壊などの被害を受けた時に備えて火災保険に入っておくことをオススメします。
そして、築古の旧耐震基準の物件の場合、地震補償の特約を付けておくことが推奨です。
地震保険は、地震による倒壊や瓦などの破損の補償、地震により生じた津波からの被害による補償を受けることができるので、大きなリスクヘッジになります。
掛金の半額までしか額が降りないのがネックですが、格安物件の場合はそれでも購入金額の全額が賄える可能性も高いので損しません。
これからも大地震は起こるとは常々言われていますので、投資に不可欠なリスクヘッジの一環として、地震保険はぜひ掛けておきましょう。
余談：築100年以上の古民家が残っているのはなぜ？
最後に余談。僕も大好き、最近流行りの古民家ってあるじゃないですか。
大正時代とかそれ以前に建てられた古い住宅って、耐震基準なんて概念が存在するはずもないのに、何であんなに持っているんでしょう？
相当古いから建物自体も劣化しているはずなのに…不思議ですよね。
実は、まだ科学的には解明されていないようなのですが、日本の伝統工法で作られた住宅は天然の免震構造のようになっているそうなのです。
免震構造とは、「揺れのパワーを分散させて被害を軽減する」という耐震構造の一種。
その他の耐震構造には「耐震構造」「制震構造」というのがありますが、これらが力で地震に対抗する剛の造りであれば、免震構造は力を逃がす柔の構造です。
伝統工法の日本家屋は、クモの巣のように張り巡らされた梁や柱、けたなどの木材がうまく地震のパワーを分散し、瓦や土壁が壊れることで躯体へのダメージを軽減していると言います。
もちろん科学的に正しいと証明されているものでもなく、熊本地震などでも倒壊した古民家は見られるので、本当かどうかはよく分かりません。
でも、確かに築数百年の物件が残っている事実もあるので、一概に捨てたものではないと思います。
法隆寺なんて7世紀の建物ですからね。築1,400年ってヤバくない？
築古物件は耐震強度という大きなリスクを考慮しなければならず、保険加入でヘッジも図らなければなりません。
その分安く購入することはできるので、よく検討して物件を購入してくださいね。
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