最近シェアハウス投資が人気ですが、あなたは「ソーシャルアパートメント」という言葉は聞いたことがありますか？
ソーシャルアパートメントとはいわば「個室のあるシェアハウス」で、通常のマンションやアパートといった共同住宅に皆で集まれるラウンジスペースが併設され、また集まれる仕組みも提供されている施設です。
僕が以前住んでいたシェアハウスはこの形式で、「通常のマンションとほぼ同様の暮らしを確保しながら、交流したい時にはラウンジで仲間と会話できる」という、友達欲しい世代の僕にはとても良い環境でした。
さて、個人的に関心のあるソーシャルアパートメントですが、不動産投資の観点で見た時の投資可能性を考えてみました。
【もくじ】
基本は共同住宅をリノベーション
ソーシャルアパートメントは、その構造上マンションをリノベーションすることで作るのが基本的なスタンスになるでしょう。
アパートの場合は騒音トラブルが心配になりますし、その他共同住宅でない物件を改装しようとすると旅館業法の「寄宿舎営業許可」の取得が厄介です。
そのため、一棟マンションを取得・改装するためのまとまった投資額が必要になります。
マンション構造ではそのような物件があるかどうかは分かりませんが、ソーシャルアパートメントの形式であれば、お風呂やトイレが共同の物件を蘇らせるのには適していると思います。
そうした物件は通常の賃貸に出すと人気がなく、期待賃料も低くなってしまうため、ソーシャルアパートメントの形でうまく付加価値を付けてあげることができるでしょう。
もしそういう物件を見かけたら、僕は検討してもいいかなーと思ってます。
ハウスルール作成、管理者設置の必要性
ソーシャルアパートメントでは、マンション管理規約ではなくシェアハウスとしてのハウスルールを作成することが必要になります。
住民が共同生活を送るには、どうしても騒音や連れ込みなど、きちんとルールを決めておかないとトラブルに発展してしまうことが多くなってしまいます。
このハウスルールの策定は、僕が以前いたシェアハウスでも苦労したんだろうなぁ、と感じています。ルールを決めても守られない場合もあるし、新たな問題も次々と発生しますからね。
また、そうしたトラブルを前提として管理人を置く必要もあります。
通常の賃貸マンションの管理人とは異なり、入居者とのコミュニケーションやトラブルの仲裁、共用備品の補充なども行わなくてはならないため、発注コストがかかります。
どうしても「共同生活を管理する」という特殊なコストがかかってくるため、通常の不動産投資より骨が折れる可能性は高いと思われます。
近隣物件と差別化が可能
ソーシャルアパートメント最大のメリットは、やはり差別化ができることです。
特にターゲットのボリュームゾーンと思われる20～30代の若者に向けては、プライベート性を担保した上での共同生活コミュニティが得られる大きな魅力を提供できます。
ゆえに、設備を住民共有にして投資コストを下げながらも、募集家賃を低くしなければ決まらないといったことも無いのです。
特に郊外・地方ではマンションやアパートの空室率が高くなってきており、中には多くの共同住宅ががらんどうになっている寂しいエリアもあります。
そうした中でこの差別化は強い威力を発揮するでしょう。現状ソーシャルアパートメントは都心部に多くある一方、地方や郊外にはなかなか無いですしね。
通常の投資より難易度は高め、旨味は変わらない？
これらを考えると、やはり「共同生活を管理する」という独特のコストが重くなってくるため、通常の不動産投資に比べるとソーシャルアパートメント投資は難易度が上がりそうです。
かつ、普通の投資と比べて特別に利回りが上がるわけでもないので、ソーシャルアパートメント投資は「差別化と手間のトレードオフ」と言えるかもしれません。
僕のいたシェアハウスのオーナーさんは、「利ざやじゃなくて、好きだからこの仕事（シェアハウス、ソーシャルアパートメントの運営）をしている」とおっしゃってました。
確かに、好きだとか社会的意義があるだとかを感じないと、わざわざソーシャルアパートメント投資を選ぶメリットは薄いと感じます。
僕は以前住んでいてとても良い経験をさせてもらえたこともあり、「自分でもそういう施設を作ってみたい」という想いがあるので、その点で検討をしています。
とは言え、まずは自分の生活基盤を固めたいので、今は普通の投資対象を探している…という感じです。
あなたの不動産投資の選択肢を広げる一助になりましたでしょうか？
【次はこの記事もオススメ】
⇒シェアハウスに住むことは自己投資の一つだと思っています。仲間との交流を通して、自分が成長できる。そんな場を作る意義はとても大きいと感じています。
⇒ソーシャルアパートメントは比較的家賃がお得な物件も多いです。ルームシェアするシェアハウスよりはさすがに高いですが、上記の意味合いもあるため住むにもオススメです。
⇒ソーシャルアパートメントはあくまで共同住宅なので用途変更の必要は無いのですが、通常の一戸建てなんかを使う場合は旅館業法や用途変更が絡んでくるため、くれぐれも注意が必要です。
