あなたが住まい探しや不動産投資をするにあたって、必ず調査しなければならないのは「物件のある地域がどんなエリアなのか」ということです。
都心に通勤するサラリーマン家族が多く住む住宅地なのか、地元に根付く昔ながらの街なのか、町工場が多い地域なのか、住民はどんな人が多いのか、治安は良いのか、買い物は便利なのかetc...
これらの調査を行う中で、住民の質や「その土地に住みたいニーズ」を捉えるための有力な情報の一つが「その地域の平均年収」です。
平均年収の高い地域≒高級住宅街と言えるので、ご近所さんもモラルのある良心的な人達が多い可能性が高くなります。
逆に平均年収が低い地域であれば、住民の質も悪化し、それに伴って治安や騒音などの心配も出てきます。もちろん賃貸ニーズにもマイナスの影響があります。
これは東京なら例えば港区と足立区、大阪なら箕面と西成を比べれば明白だと思います。港区の住宅街には、スウェット履いて歩きタバコしている高校生はいません。
というわけで、今回は「学区単位で地域の平均年収を調べる方法」についてまとめたいと思います。
不動産投資家の賃貸需要リサーチ向けに書いていますが、自分の住まい探しをしている方にも非常に有用なので、ぜひ読んで頂きたい情報です。
お子さんのためにも、学区選びや安全な町選びはとても大切ですからね。
【もくじ】
学区別平均年収の調査ができるサイト
学区別で平均年収を調査できる貴重なサイトがあります。それが上記の「ガックマップ」です。
全国47都道府県の各小学校の「学区における世帯年収」「学校の生徒数」「学区の範囲」「小学校の範囲5km圏内における過去1ヶ月の犯罪」を確認できる優れものです。
データの出所の記載はありませんが、高級住宅街と呼ばれるエリアの平均年収が高く、一方で貧民窟（失礼）と呼ばれる場所や産業のない田舎ほど平均年収が低く出ており、数値の信頼は持てそうです。
日本一平均年収の高い小学校は？
例えば、日本一学区の平均年収が高いらしい「港区立御成門小学校（東京都）」を見てみましょう。
なんと平均年収1,239万円！！
大卒サラリーマンの平均年収が約500万ということを考えると、よっぽど高所得者ばかりが住んでいる地域だということが分かるでしょう。
それもそのはず、東京都心のオフィス街ど真ん中だからです。地価も高いし高級マンションしか建たないし、そんなエリアに住みたがるのは近隣企業の重役や社長くらいです。
よって御成門小学校は、お金持ちのボンボン・お嬢が大半を占める学校であると言えます。ワガママな子もいるかもしれませんが（笑）、よその学校に比べて品位が高く、頭の良い子供たちが多いかもしれませんね。
この御成門小学校の学区では、間違いなく「住民の質は高い」と言えるでしょう。地元住民は自転車窃盗や万引きなどのコスい真似をするとは考えられません。
もちろん家賃もすこぶる高いので、誰もが「住みたい！」とは思わないはずですが、都心住宅の居住ニーズが高いことも事実ですし、賃貸需要も高いエリアだと言えます。
東京23区で一番平均年収の低い学校
対して、東京23区で一番学区の平均年収が低い「足立区立西新井小学校」を見てみますと…
なんと御成門小学校の1/4しかありません。
この平均年収312万円という数字は地方都市レベルの水準です。東京都では福生市やあきる野市、青梅市などの田舎のエリアが同程度の水準となります。
圧倒的に平均年収の高い東京23区内でも、港区と足立区でこれぐらいの差があるわけです。
もちろん、足立区はファミリー層の賃貸ニーズは高くなく、世田谷区や杉並区といった平均所得も高くて治安も良いエリアへ人気が傾いている事実もあります。
僕はかつて西新井小学校の近く（数km圏内）に住んでいたことがありましたが、足立区は確かにガラが悪く、今でも北千住以外は二度と住みたくないと思っています。
（ちなみになぜ足立区の年収が低くてガラも悪いかと言うと、福祉の一環で低所得者を優先入居させる都営団地が多数立地していたり、町工場が多いエリアだったりするからです）
もちろん物件周辺の買い物の利便性や住民の良し悪しなんかは実際に見てみなきゃ分からないので一概には言えませんが、この情報だけを見ると、西新井小学校の近辺より御成門小学校の近辺の方が居住ニーズは高いはずです。
大きな目線で見れば、地域の平均年収が高いほど住環境が良く、低いほど悪くなる可能性が上がるという考えは一つ持っておくべきだと思います。
さらに学区を調べたいなら「ガッコム」を
さて、さらに学区や学校、あるいは幼稚園・保育園の情報を詳しく調べたいというあなたには「ガッコム」というサイトも合わせて閲覧することをおすすめします。
ガッコムで見ておきたいのは「全体の生徒数の推移」。人気のある学校・エリアであれば生徒数が増えていくはずですが、逆に少子化が進むエリアや人気のない学校であれば減っているはずです。
当然ながら生徒数が増えている勢いのあるエリアの方が賃貸需要も強いので、そんな学校の近くに目ぼしい物件があったらチャンスかもしれません。
また、ガッコムでは学校単位の口コミも見られるので、もし投稿されていれば、それも良い判断材料の一つになります。
こうやって、学区レベルで賃貸需要リサーチが無料でできるチャンスはぜひ活用していきたい所ですよね。
【次はこの記事もオススメ】
⇒平均年収が高いエリアは、当然ながら賃料相場も高い傾向にあります。それだけ地価が高くても住みたい人がいる場所、ということですからね。
⇒物件の路線別・市区町村別の人気調査の方法はこちらの記事をどうぞ。
⇒今回のリサーチは、特にファミリー層に特化しうる戸建物件投資で役立ちます。戸建の欠点は空室リスクが高いことなので、全力でリサーチしてヘッジしましょう！
