先日、仕事で物件の大家さんと話していて、こんなことがありました。
大家さん「募集してる貸家だけど、もしかしたらいずれその家に帰るかもしれない。世話になってる人（素人）に聞いたら、賃借人がいても3ヶ月前に言えば退去してもらえるみたいだから、そのまま賃貸募集続けててもいいよね？」
僕「だめです」
あの…立ち退きってそんなに簡単じゃありません！
「大家が3ヶ月前までに借主に退去の申し入れをすればOK」っていうのは、間違った認識なので危険です。。。
あなたが「すまん、3ヶ月後に出てってくれ！」って大家さんに言われたらどうします？えげつなくないっすか？
というわけで、今回は「大家が借主を退去させるのに何が必要か」ということをまとめてお伝えしようと思います。
【もくじ】
家主からの退去の申し入れは6ヶ月以上前に
家主の都合で借主との賃貸借契約を終了させ、家を明け渡してもらうには、6ヶ月以上前に通知を行わなければなりません。
3ヶ月ではないのです。6ヶ月より短い期間を定めた場合は認められません。
いきなり大家に「出て行ってくれ」と言われても、借主も半年くらいは猶予がないと新しい家探しとか苦労しますからね。
しかし、6ヶ月以上前に退去申し入れをするだけで契約を終了させることはできません。
退去申し入れには正当事由が必要
退去申し入れには、大家が立ち退きを要求する正当事由を持っていなければなりません。
「築50年を過ぎて老朽が激しく、すぐに建て替えしないと危険」「近隣への迷惑行為が過ぎるから出てってくれ」というように、他人から見て退去申し入れを納得できる理由が必要です。
自分は近くに家を持っているのに、「やっぱりその家の方が住みやすいから、出てってくれない？」というのは通用しないのです。
ただし、正当事由は「賃借人の居住する理由」についても問われます。
「勤務地に近い借家がここしかなく、退去すると物件探しが厳しい」「2年契約でまだ1年も入居していない。長く住むつもりだった」などなど。
裁判では家主と借主双方の正当事由を照らし合わせて立ち退き勧告が認められるか否かが決まります。
いずれにせよ大家は家を貸したらそう簡単に借主を退去させることはできない、ということですね。
借主に確実に退去してもらうためには
このように、大家の立ち退き要求は認められるのに高いハードルが存在します。
入居者が安心して長く住める権利を保障するには当たり前ですけどね。
しかし、それでも借主の入退去をある程度うまくコントロールできれば、大家にとってはメリットが大きいです。
そういう時に使うのが定期建物賃貸借契約（定借）です。
通常の賃貸借契約は借主にとても有利な契約ですが、定借は大家に有利な契約です。
定めた契約期間でキッチリ賃貸借契約が終了し、借主がその後も住み続けたい場合は、家主・借主双方の合意の上で再契約をしなければなりません。
よって、大家は入居者の退去のタイミングをコントロールすることができ、面倒な立ち退き請求をしなくても良くなるのです。
定借はまだ住宅の賃貸借では一般的な契約形態ではありませんが、店舗や事務所といったBtoBの賃貸借契約では定借が当たり前になっています。
もし、あなたが大家としてあまり長くは貸せない事情があるのであれば、あらかじめ定借で募集をかけておくことをおすすめします。
不動産投資を行うにあたって、今回の件を規定している「借地借家法」は絶対に抑えておかなければダメですよ。
無知は罪です。「知らなかった」で損しても誰も救ってくれないので、大家は日々お勉強が必要でございます。入居側もね。
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