郊外エリアでは、たまに土地の地目が「田」「畑」などになっているものが見られます。
実は、田んぼや畑は、農地法という法律で取引が制限される「農地」に該当し、購入する際には注意が必要です。
場合によっては購入できなかったり、購入時期がずれ込んで来たりする可能性があるので、新築物件を建設しようと考えているあなたは要注意です。
この記事では、その農地法の規制について解説します。
【もくじ】
農地を買えるのは農家のみ
まず、農地法の原則として「農地は農家にしか買えない」というものがあります。
あなたが農家でない一般人の場合、田んぼや畑といった農地を入手して耕作することはできません。
農地を売買するためには、自治体の農業委員会の許可が必要になるのですが、農家同士でないと許可は出ません。
許可なく農地を売買した場合、その契約は無効となります。
農地法というのは「農地の保全のために存在する法律」であり、農地取引に一定の制限を設けるなどしているものです。
誰でも気軽に農地を売買できるようになったら、都市近郊の農家がこぞって土地を売り、宅地にしてしまいますからね。
農地の入手と処分に規制を加えることで農地の縮小を抑え、農業を活性化する。そのため、一般人は農地を入手することは不可能なのです。
岩盤規制で批判も多い法律ですが、改正されるまでは我々も従うしかありません。
建物を建てるには農地転用が必要
しかし、一般人でも農地を購入して建物を建てることは実は可能です。
そのためには農地転用の許可を農業委員会から受け、登記地目を田や畑から宅地に変更する必要があります。
あくまで「農地を農地として使う」ことがNGであり、「農地を農地以外に転用して使う」ことは基本的に問題ありません。
農地転用が許可されるパターン
次は農地転用が許可されるパターンについて解説をします。
あなたが住宅建設などの目的で農地を購入しようとする際は、この項目を最も注意して読んでいただくことをオススメします。
市街化区域の農地は届出だけでOK
市街化区域にある農地は農地法の許可が不要で、農業委員会への届出だけで転用をすることが可能です。
市街化区域は市街化を目的としたエリアなので、農地よりも宅地が重要視されるため、簡単に転用が可能です。
※「市街化区域って何？」というあなたは以下の記事をどうぞ▼
地目は農地なのに住宅が建っている場合
物件を探していると、たまに戸建物件なのに土地の地目が農地になっているものがあります。
この場合は、所有者が「転用許可を取ったけど、登記を変更していない」というパターンが考えられます。
その場合は、許可証や届出受理書をもって登記地目を変更すれば、普通に宅地として使用できるはずです。
このような物件を見つけた場合は、仲介業者や大家に状況を確認してみましょう。
市街化調整区域でも許可される場合あり
市街化調整区域では基本的に農地転用の許可は下りないのですが、駅が近くて市街化されているエリアなど、中には許可が下りるエリアも存在します。
もし興味のある土地があった場合は、まずその土地の農業委員会に相談して、許可が下りる可能性があるかどうか確認しましょう。
農業委員会はだいたい市町村役場に存在するので、調べてみましょう。
農地購入時には停止条件付き契約で
とは言っても、農地転用の許可には様々な要件があり、その規制は厳しいです。なので確実に売買契約が締結できるとは限りません。
また、農地以外に転用して使うことが可能と言っても、「農地を取得する契約」自体は農業委員会の許可が無ければ無効になります。
そこで、転用を前提とした農地の売買に当たっては、「農業委員会の許可or届出が下りたら契約が成立する」という停止条件付きの売買契約を結ぶことになります。
もし条件が満たされない場合は契約自体ができず、売買契約は無効になるのでくれぐれも注意してくださいね。
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