先日ひどいツイートを見つけました。思わず笑ってしまった。
日経マネーさん、表面利回り4%を成功した不動産投資家として紹介するのは無理があるような。。 pic.twitter.com/v8wyInAcXh
— たかまる@優待バリュー投資 (@takachan9999) 2017年6月27日
「日経マネー」なんてしっかりした感じの雑誌に、まさかこんな事例が「成功した投資家」として載っているとは…。
投資家も投資家ですが、編集部も編集部です。これ、明らかに損失出してる大失敗事例だろ、と。
写真１枚目の事例は「投資額5,400万、うちローン5,250万、不動産収入約18.5万/月、支出約18.3万、表面利回り4.1%」という数字。
写真２枚目の事例は「投資額10,100万、うちローン8,590万、不動産収入約38万/月、支出約34万、表面利回り4.5%」という数字です。
ええ、どちらも絶望的ですね。一刻も早く売却して損切りすべき。
今回は「なぜこの投資が損失を出すのか」ということを、教訓のために要因を分析してシェアしたいと思います。
「頑張って不動産投資に手を出したのに、お金が出ていくばかりで絶望…」なんて状態になりたくない初心者のあなたは、ぜひご参考に。
【もくじ】
- 表面利回りが低すぎる
- 築浅物件の値下がりリスク
- 買っちゃダメな時に購入している
- 意外と重い税金の支払い
- 借入の条件が非常に悪い
- 物件の管理コストもかかる
- 退去ごとに発生する諸費用
- 敗北要因は「目先の利益」
表面利回りが低すぎる
まずはコレ。いずれの事例も「表面利回り4%台」と非常に低いです。
東京都は人気なぶん不動産価格も高く、利回りが低いエリアとして知られています。
それにしても、表面利回り4%台というのはあまりに安すぎます。
表面利回りが低いということは、すなわち「投資額に見合った売上が出ない」ということに直結します。
彼らは物件を高値で購入してしまい、入口の時点から投資に失敗したと言わざるを得ないわけです。
この高値掴みが、以下の諸々のリスクの危険度を激しく高めているのです。
築浅物件の値下がりリスク
彼らが購入している区分マンションはいずれも築年の浅い物件です（物件の築年数は出ていませんが、「投資スタイル：築浅」と記載があるので）。
築浅物件はキレイで修繕の必要もなく、設備も新しいものが揃っているので快適に暮らせるメリットがあります。
しかし一方、築年が経つにつれ劣化していき、同時に賃料も下落していくリスクが存在します。
つまり、現在の表面利回り4%台という数字も、年数を経るごとにさらに下がっていくということです。
ただでさえ低い利回りがさらに低くなっていく…。これだけで、インカムゲイン（賃料収入）による投資回収は見込めないことが明らかです。
もちろん、築年が経てば賃料だけでなく売却価格も下がります。
築年以外の変動を考えない場合、現在3,000万円で購入した物件が5年後に3,000万円以上で売却できるということは基本的にあり得ません。
誰だって古い家より新しい家のほうが住みたいですからね。修繕費も発生してきますし。
買っちゃダメな時に購入している
「いや、「築年以外の変動を考えない場合」だから値下がりするのであって、これから景気が良くなって不動産価格上がったら売れるかもじゃん」
なんてことを考えたあなたは、今の市況が「不動産バブル」と呼ばれているのをご存じ無いんだと解釈します。
今は不動産価格が非常に高い時なので、そうでない時の価格も知らない人が高額の物件に手を出すのはとても危険です。
僕は怖くて、とてもじゃないが格安物件以外買えません。
賃料収入も見込めない上に物件価格も下がっていく他ないとなると、彼らに残された道は「今のうちに売却して損切り」だけでしょう。
写真2枚目の初芝さん（仮名）は「これからも価格が上昇しそうだから…」という期待で不動産を購入していますが、完全にド素人の甘い期待だと分かります。
不動産投資は、他の投資に比べて市況を見極めるのが非常に簡単にもかかわらず…。
「いや…でも！でも！近くに高速のICとかできるかも知れないし、オリンピックの期待もあるし！」と食らいつこうとするあなた。本人乙
「できるかも知れない」なんて不確定な期待に対して、何千万円も借金して投資するのは愚の骨頂です。パチンコで何千万円スるよりタチが悪い。
それに、オリンピックで不動産価格が上昇しているのは事実ですが、果たしてそれがいつまで続くのかは疑問です。
築年数経過による値下がり以上の価格上昇期待が果たしてあるのか、そしてその期待はいつまで持つのか…
おそらくオリンピック特需もあと１～２年が関の山だと思うので、それに乗じて購入価格以上で売却できれば良いですね。
購入価格以上で売れたからと言って、黒字になるとは限らないわけですが…
意外と重い税金の支払い
こちらの記事でも言及していますが、まず区分マンションは固定資産税が高いです。
特に、今回の例の場合はいずれの物件も好立地の築浅マンションなので、その支払額は無視できません。
税額はおそらく4～5万円程度でしょうが、月額割りしたら既に黒猫～さん（HN）は赤字です。合掌。
「返済期間を伸ばして手残りを残すようにしました」という努力が水泡に帰しましたね…
その他にも不動産には税金が掛かってきます。多重課税ですよ…。
不動産を購入してから発生する不動産取得税（物件価格の3%程度）と登録免許税（2%程度）、利益に対する所得税、そして売却時に利益が出た場合も譲渡所得税が課せられます。
この事例では不動産価格も結構高いので、不動産取得税と登録免許税だけで結構な額の持ち出しがあったはずです。
それを見越した金額を借り入れているかどうかは定かではありませんが、この税金のパンチは間違いなく重いですよ。
借入の条件が非常に悪い
っていうかそもそも、「返済期限伸ばして～」とか悠長に言ってる状況じゃないですよ。
借入の条件が悪すぎます。借入比率も高いし無理しすぎ。
黒猫～さんの借入状況は推測できるので、ちょっとやってみましょう。
借入額5,250万円に対し、返済総額は18.3万円（月返済額）×12ヶ月×35年（借入期間）=7,686万円。
借入額との差額は7,686-5,250=2,436万円。そして金利は約2.35%（単純計算）です。
金利はさほど悪くないのですが、金利返済分の月額は2,436万÷35年÷12ヶ月=5.8万円！
都内ワンルームマンションなら、家賃収入はおそらく月8万円程度。家賃の約7割も金利に消えていくのです。
いや、確かに借入期間を35年と長く付けたことで、何とか毎月の表面キャッシュフローは確保できたんだと思うよ。
だが、結果として返済総額は大きく増えているわけで、その総額を現況でも月2,000円ぽっちのキャッシュインでどう返せばいいんでしょうかね…
今は元本含めて返せていても、これから修繕費や税金、その他費用の支払い、賃料の減額などが待っているのだから…チーン
物件の管理コストもかかる
事例のお二人が物件管理を管理会社に依頼しているかどうかは定かではないですが、管理を依頼している場合、家賃の5%程度が費用として飛んでいきます。
黒猫さんはこの時点でもアウツ。もしかしたら自己管理しているかも知れませんね。
とは言え、自己管理の場合は自分が入金確認や修繕の手配などをしなければならない為、自らの人件費という見えないコストも発生してくるのです。
「管理会社に頼んでるから儲からない」なのか「手間の割に全然儲からない」なのか、どちらに進んでも地獄です。
退去ごとに発生する諸費用
不動産投資では、物件に退去が発生すると再度客付けをするために費用がかかります。
原状回復で賄えない範囲の部屋の修繕、仲介手数料、客付けのための広告料といったものです。
もちろん、区分マンションには毎月発生する管理費と修繕積立金は、入居者がいようがいまいが大家が払わなくてはなりません。
退去が発生するたびに大家はお金を払わなくてはならないので、ギリギリのキャッシュフローでやっていくのは非常に危険であります。
敗北要因は「目先の利益」
これだけの要素を見ても、彼らが手を出してはいけない投資に手を出してしまったことがよく分かると思います。
彼らの敗北要因をわかりやすく言うと「目先の利益にとらわれた」という点でしょう。
黒猫さんは月のキャッシュフローを黒字にするため、借入金の返済期間を伸ばして月2,000円のキャッシュフローを確保しました。
低所得サラリーマンの僕にはわかりませんが、毎月2,000円のお小遣いは高所得サラリーマンにも嬉しいんでしょうかねぇ。
もし借入期間が35年ではなく30年だったら、合計支払利息は400万円安くなるんですがね。
僕はたった2,000円のお小遣いのために、400万円も支払う気にはなれません。
また、初芝さんは目論見通り物件価格が値上がりすればいいですが、それはもう1年2年の勝負です。
もう今の時点で売却の手はずを整えていなければ、だんだん物件価格が下がって取返しが付かなくなる可能性大です。
今動けば、もしかしたらマンション3室は黒字で手じまいできるかも知れません。僕には何とも分かりませんが…
売却の結果はおそらく海外マネーの動向次第ですね。新大久保や下落合は日本人には微妙なエリアですし。
今回の事例みたいに、「キャッシュフローが取れるから！」とか「値上がりしそうだから！」というだけの理由で収支計算を詰めず安直に不動産を購入すると、後で取返しのつかないことになります。
不動産投資は価格もデカいし、その分損失額も大きいのです。そして考慮すべきリスクの数もかなり多い。
生半可な気持ちや適当な収支計算では、不労所得を稼ぐどころか不動産にお金を食い潰されて終わりです。
あなたも不動産投資を始めるにあたっては、毎日少しずつでもしっかり勉強すること、その勉強内容をしっかり実践することが必要不可欠です。
そして最初から大きくは行かず、価格の安い物件からトライして経験を積み、実力が付いていくにつれて少しずつ規模を拡大していく。
これが不動産投資の王道であり、僕が進んでいる道です。
大きく稼ぐには時間がかかりますが、リスクは低いです。「あるべき投資の姿」に最も近いやり方ではないかと思います。
日経マネーのお二人様には、何とか苦境を脱して、不動産投資家の先輩として活動を続けていって頂きたいです。
今回は反面教師にさせて頂きました。良くも悪くも、今後のアクションについても情報が知りたいですね…。
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