今日は台風ですねぇ…僕の街にも夕方、とてつもない雨が降りました。
60分間で66mmもの量が降ったそうで…文字通りバケツをひっくり返したような雨でしたよ。
途中、高速道路の途中でも激しい雨に降られたんですが、ワイパーを最速に設定しても全然前が見えないので非常に危険でした…。
水たまりにタイヤが突っ込むとハンドルが取られるし、片側1車線の高速なので、死亡事故が起きてもおかしくない状況でした。何事も無くてよかった。
さて、今日は名張市の物件で退去が発生したため、原状回復の確認にわざわざ片道2時間かけて行ってきました。
入居からたった2ヶ月での退去でした。転勤ではなく都会から地方へ移住する人は流動性が高いので、家を貸したら短期退去は覚悟しなきゃですね。
家賃が安いので管理会社も入れられないし、こうやって時間をかけて自身で訪問すると赤字にもなりかねないので、遠方物件管理のリスクをひしひしと感じております。
幸い物件に異常はなし。入居期間が短いだけあってどこにも痛みなどはなく、むしろきちんと掃除してくれてありがたい限りです。
後は頂いた敷金を返還するだけです。わたくしは敷金を不当なリフォーム代に充てるとか、ブラックなことはしない優良大家（？）ですもんで。
…が、しかし。物件に行くと毎回出会って挨拶する、向かいのおじいさんと遭遇してから状況が一変しました。
実は前の入居者の関係で、近隣トラブルになっていたそうなのです。
僕も大家としてガチで叱られたので、くやしいから読み物にしときます。笑
戸建物件投資のリスクの一つである「近隣トラブル」について、実際の事例で学べる機会でもあると思うので…読んでください！！
温和なおじいちゃんが一変
いつものように、お向かいのおじいさんに挨拶をした僕。
『前の入居者さん、2ヶ月くらいで出て行かれましたねぇ…』
次の一言で空気が変わりました。
「あー、出て行ってくれて良かったぁとみんな思っとるわ！！」
いったい何をやらかしたのか…。
僕がそう聞く前に、おじいさんはまくしたて始めました。
「東京から〇〇から、仕事もなしに名張に来て、変やなぁと思っとった」
「わしゃ夜10時に寝るけど、その人はいつも夜10時頃に帰ってくるんや」
いや知らねーよって話も結構あったんですが、本題はコレ▼
「この間一日換気扇が付けっぱなしでな、「これは火事になるで！！」と周りの人達にも話したら、みんな心配して見に来て、警察呼ぶか、消防呼ぶかって話しとったんじゃ！」
「結局夜に本人が戻ってきて、「すいません、換気扇消し忘れてました」と言ったけど、「忘れました」で済む問題やあらへんで！」
（換気扇には発火も異臭もなし）
…
…
いや済むだろ…「忘れました」で…
しかも「大家のあんたにも責任あるんやで、誰にも貸したらええって訳やないんやで！」とのお叱りまで。
…いや、気持ちは分かるけど、換気扇付けっぱなしただけでそんなに騒ぎ立てて人格否定する方が明らかに悪いだろ。
という心の声は抑えつつ、一方で「大家として、例え理不尽でも近隣に迷惑をかけた事は反省しなきゃいけない」という事実はしっかり受け止めました。
ちなみに、製品安全センターの統計（出典：http://www.nite.go.jp/data/000005095.pdf）によると、換気扇による発火・発煙事故件数は5年間で47件でした。
しかも大半は数十年使っているオンボロの換気扇で起こっていて、発火や発煙、異臭は前兆として異音やファンの回転が不安定になることが起こる。
うちの換気扇にはそういう話も無いし、そんな気にすることも無いと思うんだが…
クレームを受け、今後どうするか
とりあえず、近隣からのクレームを受けて、大家である僕が取るべき行動は…
入居希望者をきちんと判断する
直接お会いしてお話するまではしていませんが、今までもメールなどのやり取りから人柄についてはきちんと見ています。
礼儀をわきまえない人、言葉遣いが変だったり失礼な人には内覧の案内すらしないようにしています。
「ちゃんとやってますよ、悪い人は排除してますよ、これからもう少し厳しく考えますから」
という形でおじいさんには説明をしました。
特段今までと対応を変えるポイントは無いのですが、「しっかりやってます、これからもっとやります」というアピールをしておきました。
入居希望者にはこの騒ぎを伝える
今回は「換気扇の消し忘れ」という些細な話が、近隣も巻き込んで警察だ消防署だという話になってしまいました。
つまり、近隣はかなり敏感で田舎特有の価値観を持っているので、そこは入居者にも承知してもらわなければ、またトラブルになりかねません。
なので、入居希望者には「以前こういうことがありました」というのを契約前に伝え、三方よしの状態を作っておくべきかと思っています。
おじいさんに連絡先を伝える
正直、これを行っていなかったのが僕の落ち度でした。
僕が最もよくお世話になるであろう、向かいのおじいさんに連絡先を教えていなかったために、勝手に近隣で騒がれる始末になってしまったのです。
僕が連絡先をあらかじめ教えてあったら、文句を聞くだけで収まったかもしれません。
これは今後のアクションというより、すでにおじいさんに連絡先は伝え済みです。
厄介な電話が入ってくる可能性を思うと怖いですが、自然災害で家が破損した時も連絡してもらえるよう依頼したので、保険対応がしやすくなるメリットもあります。
手間を押し付ける訳ではありませんが、「なるべく迷惑をかけないように、破損が起きたらすぐ修繕したいので」ということで、物件管理に協力してくれるという見方もできますよね。
あなたも戸建物件を購入して自己管理する時は、近隣への挨拶回りと連絡先の伝達は漏れなくしておいた方が良いかと思います。
建物に何か異常が生じた時、保険対応や修繕の手配が素早く可能になるのは強みです。
また、物件の設備の不具合で近隣に迷惑をかけている時なんかも、知らせてくれればいい設備交換の目安になりますからね。
換気扇の状態が悪ければ交換する
換気扇は入居者に設備として利用してもらうものなので、大家の責任の範囲です。
なので、もし換気扇が経年劣化で発火しうる古いものの場合、実際に発火して他の家に被害が生じた場合、大家の僕に損害賠償責任が発生する可能性があります。
失火責任法では「火災の延焼については責任を免れるが、失火者に重過失があった場合は責任を負う必要がある」からです。
この事例の場合、僕が「古く危険な換気扇と知りながら、設備を修繕管理することを怠った」と言われても不思議ではないのです。
上記の換気扇事故の統計によると、事故が発生する割合が高いのは製造30年以上の換気扇でした。
再度換気扇の製造年月日を確認し、30年以上経っているなら交換。
また、もし入居者が異音や異臭を感じるのであればすぐに報告を貰い、交換の手配をしようと思っています。
近隣が換気扇火災に対して敏感になっている以上、こちらも敏感にリスクヘッジをしていかなければなりません。
何と言うか、今回は疲れたよパトラッシュ…
とはいえ、いい勉強になりました。長らく人が住み続ける住宅街の物件に投資するということは、入居者には地域の人と共に生活してもらうということですからね。
入居者よし、地域よし、その結果として大家よし。この三方よしを実現することが、不動産投資では必要不可欠なんだと思うようになりました。
ちなみに、「そんなん無理…地域にイチャモン付けられるとか論外でしょ」と考える大家さんは、東京の区分マンションとかに投資すればいいと思います。
大都会やマンションは人間関係が希薄だから、近隣トラブルのリスクは薄れるでしょうからね。アパートは騒音問題が怖いですが…
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