いきなりすみません。
あなたの家のトイレは水洗ですか？
「当たり前でしょ」と思ったあなたは幸せです。田舎には「水洗化人口」という言葉があるくらい、水洗トイレが普及しきっていない現実があるんですよ…
僕の住んでいる田舎町でも、まだまだ汲み取り便所が珍しくありません。
ですがイメージ通り、汲み取り便所、特に「ボットン便所」は臭いし、汚いし、虫が湧くし、携帯とか落としそうだし、何なら自分が落ちてしまいそうだし…良い所が一つもないです。
そして、ボットン便所の物件は賃貸ニーズが非常に低いということも実際に感じました。僕は今、不動産の直接取引サービスの仕事もしているので…
…で、今回は僕の実体験で、ボットン便所の物件を購入してしまった時の失敗談をお伝えしたいと思います。
もしあなたが郊外の築古物件を投資対象に考えるとしたら、ボットン便所のリスクと、リスク対策の方法についてはぜひ知っておいてくださいね。
【もくじ】
僕が購入した汲み取り便所物件について
この記事でも紹介しているのですが、僕が購入した三重県名張市の築古戸建物件がまさしくボットン便所なんですよ…！
改めて物件の紹介。その物件は大阪の最果てベッドタウン・三重県名張市の中心市街に位置する、築50年ちょっとの小さな戸建住宅です。
接道がなく再建築不可、外壁のモルタルにはクラックがいっぱい、内装はザ・昭和という感じで、過去の雨漏りで畳がダメになっている箇所もあるという、なかなかにハードルが高い物件です。
で、ハードルの高さの極め付けがボットン便所です。
これだけの悪条件が整っているぶん価格は超激安で、立地の良さとDIYで綺麗にできる可能性から購入を決意しました。
現在は借り手も付いて、表面利回りも20%を軽く超えてはいるのですが…
うーん、次はもう買わないかな。って感じですね…笑
なぜ、高利回りを確保している物件に対して、僕がそう思うに至ったのか。それこそが「汲み取り便所物件の投資に対するリスク」なのです。
というわけで、以下で説明していきますね。ううぅー。
汲み取り便所物件の賃貸ニーズは激低
冒頭でもちょっと触れましたが、汲み取り便所というだけで賃貸ニーズは大幅に下がります。これは僕の現職でも実感しているところです。
水洗化率の低い田舎でも、やはり汲み取り便所、特にボットン便所は誰も好き好んで借りたがる人はいません。
他は良い感じの物件だったとしても、トイレがボットンという一点のみで賃貸や購入を断念する人はとても多いです。
奈良の賃貸業者にもヒアリングさせて頂いたのですが、やはりボットン便所では大きく人気が落ちるそうです。
「簡易水洗（後述）でも、馴れている高齢者でなければ辛い」とのことだったので、水洗トイレは投資用物件にほぼ不可欠な要素と言っても過言ではありません。
※うちの町みたいに下水道が通ってないド田舎なら、簡易水洗でもある程度ニーズは期待できます…いちおう。
そのため、ボットン便所物件を賃貸する場合はまず改修を考えなくてはならないのですが、その改修費用もまた問題なのです。
汲み取り便所の改修費用は高い！
説明が遅れましたが、「汲み取り便所」には２種類あるんです。
一つがおなじみ「ボットン便所」。便器から直接便槽に排泄物を落とす、昔ながらの臭くて汚いやつです。
そしてもう一つは、便器と便槽の間に弁が付いていて、少量の水と共に排泄物を流す「簡易水洗」。ボットン便所に比べて虫や臭いが登ってくるのを大きく防げます。
ボットン便所を改修する場合には、上記の「簡易水洗」か、下水道もしくは浄化槽を設置・配管した水洗トイレ化する２パターンが主な選択肢となります。
ですが、いずれも費用負担は覚悟しなければならないのでして…
ボットン便所⇒簡易水洗への改修費用
ボットン便所から簡易水洗トイレに改修すると、大体20～30万円くらいの費用と一週間前後の工期が掛かります。
作業内容としては、「便器を破壊する」「ボットン便所の穴を埋める」「埋めた穴にパイプを配管する」「簡易水洗用便器を設置する」「上水道管と電源を接続する」というものになります。これでもけっこう大がかりなんですよ。
特に「上水道管・電源を接続」というのが少々やっかいで、トイレ近くにコンセントや水道がない物件も多いんです。
その場合、当然ながら設置費用と期間が掛かってしまうので金額は上がってしまいます（それでたぶん合計30万円程度かと）。
ボットン便所と簡易水洗は便利さに雲泥の差があるのですが、それでもやはり水洗と比べて臭いや虫は気になる部分もあります。
それに、毎回汲み取りを依頼しなきゃならないのも少々面倒だったりします。とはいえ、一回2,000円程度で汲み取り頻度も4人家族で隔月一回程度なので、維持費が安いのはメリットですね。節水にもなりますし。
というわけで、やはり簡易水洗よりは水洗トイレが望ましいのですが、水洗トイレ化は結構ハードルが高いです。
水洗トイレ化はかなりの改修費用が発生
汲み取り便所を水洗化しようとすると、下水道を配管するか、あるいは合併浄化槽を設置・配管する形になります。
いずれも土中を掘り起こしての作業になるため、費用も期間も相応にかかります。
下水道が敷設されていない土地の場合、浄化槽を設置する必要があります。
その場合、家庭で一般的な5人槽を導入するなら100万円前後は見ておく必要があります。工事期間も、地面を掘って浄化槽を埋め込む都合上、簡易水洗化より長い時間が必要です。
下水道は浄化槽設置よりは安くなる場合が多いようですが、それでも相応の改修費は見込んでおかなければなりません。40～70万円程度は見ておくべきでしょう。
下水道の場合、家の前まで下水管が敷設されているかどうかという問題もあり、立地によって工事費が変わってきてしまうのです。
また、浄化槽も設置する場所によっては工事費が高くなったり、高台などでは物理的に設置ができなかったりするので注意が必要です。
このように、ボットン便所は賃貸ニーズが非常に低く改修を余儀なくされるものの、その改修費用はバカにならないという大きな欠点があるのです。
僕はその認識が甘く、激安につられて物件を購入してしまったのですが、その改修費用を試算に入れていなかったために計算が狂ってしまいました。
結局、格安の賃料にして入居者を付けることはできたのですが、最初に改修費用も見込んで収支計画を立てなければいけないな、と反省した次第だったのです。
築古の再建築不可物件なので売りづらく、賃料も低いので投資回収期間も長い。
そして、この物件に水洗化改修費用を出すのももったいなく、簡易水洗にしてもニーズがあるのかどうか…
そんな問題と戦わざるを得なくなってしまっており、汲み取り式トイレのリスクをまざまざと見せつけられてしまった名張の物件でございました。
まぁ、立地はとても良い物件なので何とかなるとは思いますけどね。。累積キャッシュフローもすぐプラスにはなるし、火災保険も加入してリスクヘッジもしてますし…
とはいえ、あなたも汲み取り式トイレの物件を購入する際は注意してくださいねー。
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