本日、一般社団法人 全国古家再生推進協議会による民間資格「古家再生投資プランナー」に登録しました。
この資格は簡単に言うと、「古家を購入してリフォームし、綺麗な住みよい家にして賃貸に出す」という投資の仕方をするプロフェッショナルたる資格です。
もちろん、資格が手に入ったからといって一流の投資家になれる訳ではないのですが…
築古戸建物件への投資からスタートし、大家として活動している僕としては、これを励みにいっそう不動産投資活動を活発にできればと思っています。
せっかくなので、僕が築古物件再生に関して思うことをつらつらと書いていきます。
築古住宅が見放されるのはもったいない
日本は世界的に見ても新築信仰が強く、人口減少社会だと言われて久しいにも関わらず、未だに住宅の購入は新築ニーズがかなり高いし、物件の開発も止みません。
まぁ、たしかに新しくてピカピカ、誰も使っていない新鮮な空間は魅力かもしれません。
でも、そんなにポンポン新しい家を作りまくって…古い家はどうなるんですかね？
人口減少と言うのに分譲住宅やマンション、アパート開発をやりまくってる今の状況は、人口減少が起こらないとされている東京・沖縄以外では甚だ疑問です。
不動産自体のニーズが今後ダダ下がりなので、新築でもずっと売れ残る物件が今後増えていくはずなんですよ。
新築は作るのにコストもかかる他、新しい木材やコンクリート材の使用、工事によるCO2排出などなど、環境にも良いとは言えません。
確かに、新築を作って売れば不動産会社は儲かると思いますが、それはもはや持続的ではないし、賢い選択でもありません。
大京や藤田建設、穴吹工務店のような自転車操業のマンションデベロッパーは、果たしてこれまでに何回倒産しているでしょうか？
社会のトレンド的にも、ビジネスモデル的にも破綻は目に見えています。
また、全国あちこちで空き家の数が増え続けています。中には倒壊スレスレの危険家屋だってあります。
僕は三重の田舎町に住んでいますが、家の周りも空き家だらけです。
古民家好きは垂涎モノの素晴らしい家だって、空き家になっていることが珍しくありません。
僕の町はかつて林業で栄えていたので、古い家は良い木材を使っている所が多く、手入れをきちんとしていれば数百年は持つはずです。
しかし、そんな住宅達も、所有者家族に見放されて、長い間風雨にさらされることで内外から朽ちていってしまっているのです。
新しい分譲住宅や相続対策のアパートがポンポン建つ中で、再建築不可だったりド田舎の築古住宅はどんどん空き家になってきています。
はっきり言って…もったいない！！
無価値な家に価値を持たせたい
せっかく作られた住宅、不動産。古くなるのは仕方ありませんが、ただ朽ちていく状態にしてしまうのはもったいないと思います。
確かに、不便な立地の物件や再建築不可物件は不動産としての価値が低く、ニーズも低い。
また、築年が古い物件はあちこち修繕が必要だし、耐震強度も弱いので、住みたくないという気持ちもわかります。
ですが、古い家でもきちんと修繕・改修をすれば快適に住むことができます。
それに、長年誰にも使われずボロボロだった古民家も、改修されて人気のレストランや宿になる事例も増えてきました。
古い住宅にもきちんと価値があることを認識し、修繕・改修をすることでその価値を引き出す人が少しずつ増加しています。
新築が建つくらいの大金をかけてまでリノベーションする人もいます。
さらに、「新築供給過多」と言っても、それはあくまでマクロでの市況。
ミクロの視点で見てみると、新築を買えるお金のない人や、むしろ築古の格安の家すら買えない人だってたくさんいるわけです。賃貸派の人だって多いです。
また、僕の町は田舎なので、そもそも不動産の供給数自体が少ない。
ゆえに賃貸派の人達はみな、「都会の基準で言うボロ家」でも入居者募集が出たら喜んで入居します。
このように、築古の物件でも間違いなく価値はあるので、空き家として打ち捨てられていってしまうのは本当にもったいないな、と感じるのです。
そして、その物件の価値を引き出すには、空間をより素晴らしいものに仕立て上げる、上手なリノベーションが必要なわけです。
言ってしまえば、「うまくリノベーションさえできれば、価値のない築古物件でも蘇る」というわけです。
蘇った物件は借家として活用してもいいし、店舗や事務所などにも使用することができます。
こうすれば、人口減少社会にもうまくそぐう「不動産のリサイクル」が可能になります。
より低いコストで、より環境に優しく、よりパーソナルな空間デザインができる。それが築古物件再生だと思うのです。
僕の友人に、朽ち果てた古民家を見事にDIY成分たっぷりで再生し、非常に面白いコンセプトのゲストハウスとして運営している人がいます。
彼は低予算かつ「エコかつ自分らしいライフスタイル」を実現するために、そうした選択を選んだんです。
彼の行動は僕の一つの見本です。「あるものを活かす、より良くする」という考えは、こと人口減少社会の不動産においては非常に大切。
ゆえに、僕は彼のことをとても応援しているし、意識的に彼と付き合い、ゲストハウスにも顔を出すようにして勉強させてもらっています。
具体的に僕ができること、役割とは
…まぁ、きれいごとを言ったとしても、実際僕一人の力ではできることは限られています。
それに不動産投資家としてのキャリアも短ければ、リフォームに関するスキルやDIYの経験も乏しいので、まだまだ大したことはできません。
しかしそれでも、普通の人は不動産に対して、投資の目線でキッチリと収支管理をすることも出来なければ、物件価格の妥当性を判断することもできません。
その一方で、「お金はなくてもやりたいことをしたい」と、地方で空き家を改修してゲストハウスにしたり、カフェにしたりしてワイワイやっている若者も多い。
もちろん、「これからそうなりたい」という人も多いですし、僕の周りにも何人もそういう人がいます。
なので僕は、そういう人達の助けになるべく、自分の貢献できるスキルを明確にするために「古家再生投資プランナー」の資格を取得しようと考えました。
それと同時に、不動産投資家としてのキャリアやリフォーム、DIYに関するスキルを今後もっと蓄えていくことに対するコミットとしても、この資格を使っています。
空き家の有効活用において、不動産投資家の目線が加わると、より現実的でリスクの低いプランニングが可能になります。
「物件には火災保険をかけておく」「賃貸借契約、売買契約の落とし穴を見つける」「購入した空き家の出口戦略を考える」などなど、普通の人では見落としがちなことへのアドバイスや専門的なコンサルティングがあれば、リスクの高い不動産事業へトライすることへの大きな励みになるはずです。
仲間と面白いことをやって、かつ堅実に稼いで活動を持続させていく。
そして、築古物件の新陳代謝も活発にして「古きを活かす」環境に優しい社会のトレンドを支えていく。
そんなことができたら幸せだな、と僕は思っています。
面白いお話、お待ちしています
…というわけで、「古家再生投資プランナー」となったことを機に、僕の築古物件に対する想いを共有させてもらいました。
もし「空き家再生したい！」「古民家再生したい！」というニーズをお持ちの方がおられたら、ぜひ一度お声掛けいただけませんか？
僕ができることなら色々とお役立て頂ければと思いますので…。
不動産投資家の目線でのアドバイスに加え、旅館業法の知識、マーケティングや経営に関する知識もあるので、面白い話はできるかもしれませんよ！
