普通、不動産投資って言うと「物件を買って貸す」という形を取りますよね。
で、物件の購入には結構なお金が必要。だから皆、不動産を買う時は融資を組んだり、なけなしの現金で低価格帯の物件を購入します。
それがゆえに不動産投資はハードルが高く、また投資額も大きいのでリスクも投資家にドッシリのしかかってくるのです。
ですが、ちょっと考えてみてください。
「不動産を人に貸して収益を得る」というのは、何も物件を購入しなくても可能です。
これなら参入のハードルはグッと下がるし、リスクも低くなります。
今回はそのノウハウについて簡単に説明します。
【もくじ】
物件を買わずに転貸しよう
あなたは不動産投資をするに当たり、物件を買うのではなく、借りるのです。そして自分が管理責任を取って転貸し、収入を得るのです。
「えっ、そんなこと現実にできるの？」という声も出てくると思いますが、実際できます。
ほら、大東建託とかやってるじゃないですか。家賃保証を謳ってアパートを一括サブリースし、空室があろうとなかろうと借り上げ料を毎月大家に支払うってスキーム。それですよ。
それをあなた個人が不動産投資として行えば良いのです。大家に5万払って、賃借人からは7万円を貰うような形で。
もちろん、普通の不動産ポータルに出ている賃貸物件では転貸の許可はまず下りないでしょう。何より普通の賃料設定なので旨味がありません。
ではどうすれば良いかというと、「自分の足で格安賃貸物件を見つけて交渉する」ことがまず必要です。
不動産屋に出てこない賃貸情報を掴むのは難易度は高いですが、ボロ物件や田舎にある物件など、人づてなどで大家にアプローチができれば、相場よりとても安く物件を借りられる可能性が出てきます。
自分で「ボロ物件借り上げます」なんてビラを作って撒いたり、役所の空き家対策担当に相談してみるなりしたら良いかもしれませんね。
物件を買わない投資のメリット
投資に大金をかけなくて済む
最大のメリットはこれです。数百万～数億円という投資用物件の購入費を無くせるので、融資を組まなくても良いし、リスクも大幅軽減されます。
もちろん手元にお金が無かったり、融資を受けられない属性だったりしても不動産投資ができるようになりますね。これはとても大きいです。
ただし、ボロ物件を再生したり、物件の価値を上げたりするためのリフォーム費用は必要になりますけどね。それをしないと、さすがに賃料をアップできず利益が出ません。
売却するより撤退が楽
また、物件を購入したら、どこかで利益を確定するために売却しなければなりません。
ですが、不動産の欠点は「流動性が低いこと」。物件を売りに出したからといって、ちゃんと買い手が見つかるかどうかは分からないのです。
そうなると、あなたの任意のタイミングで物件を売却し、投資を手じまいにすることが難しくなるので、出口戦略をきちんと考えておかなければ痛い目に遭う可能性があります。
一方、物件を借りるだけであれば、賃貸借契約を終了させることはとても簡単です。
そのため、入居者が退出したタイミングであなたが投資を終了させたい時にも、あなたの望む時期に契約を終了できるメリットがあります。これはとても大きいです。
固定資産税などの支払いがない
また、あなたは大家ではないので、固定資産税や都市計画税の支払いはありません。物件を購入してもいないため不動産取得税・登録免許税もかかりません。
あなたが支払うのは毎月の家賃、リフォーム代、賃借人としての修繕費のみでOKです。入りが少ない分、出も少なくなるのがメリットですね。
普通に物件を購入して賃貸するよりも毎月のキャッシュフローは低くなりますが、その分低リスクで行える投資なので、試してみる価値はあるかもしれません。
ポイントは「ボロ物件を激安で借りる⇒リフォームする⇒相場で貸す」という所です。なかなか激安で借りられる転貸OKな物件を見つけるのは難しいと思いますが、チャンスを掴める方はぜひ検討してみてはどうでしょう。
なお、僕は空き家の多い田舎町に住んでいる関係で、結構人づてに激安で借りられる話とかはあったりします。まあ、その中でも投資に値する物件はごくわずかですが…。
【次はこの記事もオススメ】
⇒空き家バンクには田舎のボロ物件がいっぱいあります。もちろん激安。ごく少数の投資に値する物件も見つかるかもしれませんよ。
⇒民泊用物件として貸し出すのも面白いかもしれません。賃料は高めに取れるかもしれないですしね。ただしリスクも上がる＆ハードルも高いのでご注意を。
