不動産投資はあなたに安定した不労所得を生み出してくれ、さらに融資も活用できる、収入を増やしたいサラリーマンや公務員にはうってつけの投資です。
しかし一方できちんと勉強をしていなかったり、不注意を起こしてしまうと、投資金額が大きいぶん失敗のダメージも大きいというリスクがあります。
以前、日経の雑誌に載っていた不動産投資家のインタビュー記事が「見事な失敗例だった」という記事を書きました。
確かに月間のキャッシュフローはプラスになっているけれども、将来発生する諸費用を考えると大赤字で終わりかねない投資となってしまっている事例です。
インタビューを受けている投資家2名は良い給料を貰っている優秀なサラリーマンと公務員だそうです。しかし、仕事であれば左遷レベルの投資を平気で行っており、本人も失敗に気付いていない（雑誌の取材受けてるんだからな…）のが恐ろしいところです。
いずれ生活資金が回らなくなり、家庭にもヒビが入ってしまう未来が来てもおかしくない話です。
僕もあなたも、間違ってもそんな風にはなりたくないですよね。というわけで、今回は色々な不動産投資の失敗例を集めてきました。
人間は成功例より失敗例から学べる方が大きいので、あなたの不動産投資を成功させるためにもぜひご一読いただければ幸いです。
僕が実際にやってしまった失敗例も盛り込んでます。笑
【もくじ】
不動産を買う時の失敗例
「不動産投資はいかに安く良い物件を買えるか、それが全てだ」という人も珍しくないくらい、投資用物件を吟味して購入することは非常に大切です。
購入前の正確な収支シミュレーションや賃貸需要の調査、それらに基づいた適正価格以下での購入などなど、不動産投資の成否を決める非常に重要なタスクが詰まっているからです。
投資用物件の購入プロセスはそれほど大事なぶん、失敗例も枚挙に暇がありません。
一番重要なポイントですので、一つずつしっかり目を通していってください。
高値で購入してしまった
最も代表的な失敗例がこれです。「相場より高値で購入してしまった」とか「表面利回りが低すぎる」ということを表すものです。
この失敗事例はまさしく以下の記事です。表面利回り4%（賃料年額÷購入価格で求める。諸経費は考慮しない）の物件じゃ、利益なんぞ出るはずもありません。
その物件が高いかどうかは、HOME'S 家賃相場で競合物件の価格を調査するほか、概算で良いので売値から収支と利回りを計算することで判断が付きます。
自分で物件の価格が高いか安いかを精査せず、業者の言いなりになって物件を買ってしまうことは愚の骨頂。絶対に乗ってはいけませんよ。
借り手が付かないエリアだった
物件に入居者がどれだけ付くかは、その物件のある地域によって大きく変わります。
東京で言えば、住宅街として人気のある世田谷区と、都心からかなり離れた住宅街の青梅市とでは、圧倒的に世田谷区の物件のほうが借り手が付きやすいです。
また、世田谷区内でも三軒茶屋や下北沢などの主要駅が最寄りの物件は人気は高いですが、一方で不便な東急世田谷線が最寄りではさほどの需要はありません。
その他にも「場所が不便」「近くの大学や工場が移転・閉鎖予定」「競合物件の空室率が高い」「災害に弱く敬遠される」などなど、様々な要因で地域ごとの賃貸ニーズは変わります。
これは自分自身が物件をよく調査し、「誰が、どんな理由で借りたいと思うか？」ということをじっくりと考えるしか対策方法はありません。
対策の参考として、LIFULL HOME'Sの「見える！賃貸経営」でエリアごとの賃貸需要（検索数）が確認できるので、こうしたツールと現地調査を組み合わせて調査を進めると良いでしょう。
僕は人口の少ない、大阪や奈良市から距離があるエリアの物件を購入したことで、3ヶ月間入居者が付かなくて不安になりました（ちょくちょく内覧に来る人はいたんですが）。
もちろん、人口減少が激しいエリアでもきちんと調査すれば賃貸ニーズのある地域や物件は分かるので、本当にリサーチ次第です。ここは実力の分かれ目ですね。
注意事項・制限事項に気付かなかった
知識のない人にありがちです。建て替えができると思っていたら再建築不可だったり、建ぺい率などの関係でまともな建物が建てられなかったりetc...
不動産は法律でがんじがらめになっており、様々な制限事項があります。その中には物件の契約日、重要事項説明で初めて聞く問題もあるかと思います。
これら物件が有する問題点をきちんと理解してから契約に進まないと、決済が終わってから後悔する可能性も十分ありえます。
必ず自分自身で不動産投資に関する勉強を行うこと、気になった部分はどんどん仲介業者に質問することを意識しましょう。
融資を受けたけど足りなかった
これ、僕がやってしまいました。笑
不動産を購入する時は、物件の売値だけではなく他にも様々な費用が同時に発生するため、購入価格＋αの資金が必要になります。
例えば、価格1,000万円の住宅を購入する場合、仲介手数料32.4万円、登記費用8万円、固定資産税清算金3万円などの費用が同時に発生します。また、数ヶ月遅れで不動産取得税・登録免許税の支払いも発生します。
これらの細かな支出も見越して資金を用意しておかないと、土壇場のところで「お金がなくてやっぱり買えません！！」となる危険性が生じるのでくれぐれも注意しましょう。
融資を受ける場合は特に注意です。僕はやらかして焦りました…。買ったのが格安物件だったので不足分を自己資金で補えましたが、それが出来なかったら果たしてどうなったやら…。
不動産購入時の費用については、以下の記事もご参考に。
不動産の運用中に起きた失敗例
お次は賃貸物件を運用している最中に発生する失敗例に関して。不動産投資は年単位で続くビジネスですから、くれぐれも注意しましょうね。
想定外の維持費、修繕費がかかる
「物件の購入時に想定した修繕費や税金の見積もりが甘く、予想以上にお金がかかっている」「建物があちこちガタが来ていて、ひたすら修繕を繰り返している」そんな状況が該当します。
築古物件の場合、外装・内装・設備配管いずれも脆くなっており、修繕が多く必要になる傾向にあります。
また、築古マンションの場合、入居者がドンドン減って管理費や修繕積立金が上がっていくパターンもありえます。
物件を運用していく中で発生する維持費や修繕費などの支出は、必ず多めに見積もっておくこと、物件の状態からあらかじめ修繕計画を練っておくことが必要です。
入居者がすぐに退去してしまう
住みづらい、日当たりが悪い、隣人の騒音がひどい等々、様々な理由で入居者がすぐに退去してしまう傾向にある物件を購入してしまった場合は苦労します。
大家は退去者が出るごとに新規募集を掛けなければならず、その募集にはAD（不動産広告料）を賃料の1ヶ月分ほど請求されるのが常だからです。
入居者がすぐ退去する原因は様々あるでしょうが、実際に入居者にヒアリングを行ったり、現地を調べて回るなどを行って、より住み続けたい物件に変える努力が必要になります。
ローン返済で首が回らなくなった
融資を受けて自分の貯金以上の物件を買う場合、ローンの返済は大きな問題になります。
特に借入金額が多かったり、返済利息が高かったり、借入期間が短かったりすると毎月の返済金額が大きいため、日常の家計を圧迫してしまう場合もあります。
実際の例は日経マネーの記事をまた読み返してみてください▼
不動産投資はもちろん、日常の生活でもキャッシュフローは非常に大事です。きちんと毎月の利益とキャッシュフローを両立できる収支計画を立てましょう。
物件が被災…でも火災保険未加入だった
「家が燃えてしまった！」「台風で屋根が壊れた！」「土砂災害でアパートが埋まった！」「地震で崩れてしまった！」「地震後の津波で流された！」
自然災害は怖いものです。そして、もしあなたが物件に火災保険を掛けていなかったら、その恐怖から逃れることはできません。
火災保険に加入していれば、物件が被災して損傷・滅失してしまった時にお金の支払いを受けられるので、修理や解体に多大な出費を払わなくて済むようになります（場合によっちゃ儲かるし）。
僕も昨月の台風で物件が被災し、屋根の修理費用を火災保険で賄いました。でなければ賃料の数ヶ月分が一気に吹っ飛びましたよ…。
火災保険は不動産投資をやるなら絶対加入すべきです。投資はリスクヘッジがすごく大事ですが、火災保険こそ不動産投資の大きなリスクをヘッジしてくれる素晴らしい手段です。
色んな保険会社が火災保険を提供していますが、あなたに最適なプランを見つけたい場合は火災保険一括見積もり依頼サイト
を活用しましょう。
火災保険の重要性は以下の記事でも解説しています▼
入居者が家賃滞納ばかりで困ってしまう
ワンルームアパートなど家賃が安い物件の場合、入居者の質も悪くなる可能性が上がります。
そうなってくると心配なのが家賃滞納。もしあなたが入居者に家賃保証会社への加入を義務付けていなかったら、自らの手で滞納家賃を回収しなければならず、非常に骨が折れてしまいます。
僕も一軒自主管理をしている物件がありますが、いつ滞納が発生するか気が気でないですね…。入居者さんが良い人なのが大きな救いですが。
入居者の家賃滞納に悩まないために、以下の記事もご参照ください▼
リフォーム費用をぼったくられた
リフォームや修繕ってなかなか相場が分かりませんよね。なので、悪質な業者にぼったくられる可能性も大きいのです。
ただ壁にクロスを張るだけなのに相場の数倍の値段を取られてしまうなど、「コイツは詳しくねぇな」と悪質業者に思われてしまっては足元をすくわれてしまいます。
対策はネットで大体の作業費用の目安を掴んでおくこと。そして必ず相見積もりを取ることです。
特に相見積もりを取るのはオススメです。安くやってくれる業者、対応が丁寧な業者も分かる為、今後どこに修繕やリフォームを発注すべきかも分かります。
以下は屋根・外壁塗装工事の一括見積もりサービスのリンクです。塗装は物件の修繕やリフォームでもよく行う作業なので、積極的に活用することをオススメします▼
物件売却時、売却後の失敗例
最後に、物件を売る時・売った後に起こる失敗例について解説します。
不動産投資は「物件を売って、全ての支払いを終えた後に成功か失敗か初めて分かる」と言われるもの。最後まで気を抜かずにいきましょう。
激安で売却してしまった
高値で購入するのが良くないのはもちろん、せっかく買った物件を相場よりだいぶ安い値段で手放してしまうのも勿体ないですよね。
物件を売るならば1円でも高く売りたいところなので、ここでもやはり「いくらで売れるのか？」をきちんと調査し適切な値段設定を行わなければいけません。
とはいえ、不動産の売却相場を一般の投資家が掴むのは難しいです。そこで使うべきなのが物件売却の一括査定サービスです。
物件売却一括査定であれば、複数の仲介業者に一度に調査依頼と適正価格の提示を受けられるので、最適な値段で売却ができる可能性が上がります。
また、業者ごとの対応の良し悪しも分かってくるため、どの業者の価格で販売するか、仲介はどこに依頼するか、どちらも戦略を立てられるのが大きなポイントですね。
一括査定サービスは複数社が提供しており、それぞれ加盟業者も異なるため、複数のサービスを併用するのも良いでしょう。
代表的なサービスとして、不動産投資用物件を専門に扱う大手ポータルサイト「楽待」が提供する一括見積もりサービスがまず挙げられます。
大手なので提携会社も多く安心ですし、楽待のサービスを使って売却が成約した場合は3万円のボーナスも受けられるので、積極的に活用すべきサービスですね。
他にもスマイスターなど様々なサービスがあります。以下の記事もご参考にどうぞ。
税金支払いに使うお金を使ってしまった
不動産を売却したことで利益が出た場合、「譲渡所得税」なるものが発生します。
税率は購入から5年以内に売却した物件で39%、5年超の物件で20%とかなり高額なので、売却で大きな利益が出た場合は要注意です。
必ず税金は事前に計算しておき、支払えるだけの現金を残しておきましょう。。。
不動産投資で失敗しないためには
不動産投資で失敗しないためには、とにかく不動産について勉強すること、きちんと収支を精査し現地調査も欠かさないこと、最後まで気を抜かないことが必要です。
僕は現在実質利回り20%台で戸建物件計2棟を運用していますが、修繕費のかかる築古ということもありますし、全く安心はしていません。
日々是勉強で、数年単位の長いスパンで損をしないようじっくりと不動産投資を行っていきたいと思います。
なお、僕と違ってある程度年収もあり、融資をしっかり受けられるステータスのある人は、投資用物件を扱う不動産業者にどんどん会っていくのも効率的な勉強になるはずです。
彼らは当然セールスマンなので売り込みやポジショントークバリバリではありますが、投資家の勉強になる知識やノウハウを色々教えてくれるので、たくさんの担当と会っておいて損はないです。
もちろん、投資用物件を扱う会社に一括面談依頼を行えるサービスもあるので、本気で不動産投資を頑張りたいあなたは積極的に活用してみてはどうでしょうか？
▲大きな投資で不労所得を得られるマンション経営の一括見積もりサービスです。融資が工面できそうで興味をそそられるのであれば、有効に使ってみてはいかがでしょう。
【次はこの記事もオススメ】
⇒不動産にも「買うべきもの、買っちゃいけないもの」がありますが、投資用不動産は本来「買うべきもの」に入ります。お金持ちを目指すあなたは、自分のお金への意識を変えるために必読です。
⇒一方、自分が住むだけのマイホームは「買うべきではない」ものに含まれます。この記事には批判も集まりましたが、世間の人々のお金に関する知識って結局その程度なんですよね。
⇒公務員は融資を受けやすいので不動産投資をするのにオススメな職業なんです。副業で稼げないぶん、不動産投資で稼ぐのが収入UPを狙う公務員の正しいやり方です。
