こんにちは。昨日今日と奈良県に遠征していたすずきです。
遠征の目的は新規物件の内覧と、いま御所市の物件の客付けをお願いしている業者さんへのご挨拶です。
入居者が決まっていない空の物件を所有していると、自分が訪問した時に宿泊することもできるのはメリットですね。
一泊したらドミトリーでも3,000円以上飛んでいきますし、それを節約できるのはけっこう嬉しいです（もちろん入居者が決まった方が嬉しいですが…）。
さて、今回は内覧した新規物件のレポートです。雨漏りがある物件とは聞いていたのですが、実際の状況が相当ひどかったので、記事にして言及したいと思います。
あなたが中古戸建物件をお持ちだったり、中古戸建物件を購入しようと考えているのなら、雨漏りにはくれぐれも気を付けましょうね。
【もくじ】
奈良県某市のテラスハウス。外観は普通だが…
今回僕が内覧したのは、奈良県では比較的人気の市にある格安の中古テラスハウス。
築年は古すぎず、年数を考えると新耐震基準には適合している物件でした。それを考えるとエリアの割にはかなりお値打ち。
外観を見ても特別に老朽化が気になるわけではなく、悪くはありません。下水道がきちんと整備されているのも良いです。
しかし、物件の備考欄には「雨漏りあり」と記載がありました。おそらくこれが原因で安値になっているのでしょう。
とは言っても、「雨漏りがあります」というだけだと、一体どれくらいの状態なのかは分かりません。
もし雨漏りがあっても早いうちに手を付けてしまえば、出費は大きくなくて済むし、躯体へのダメージも気にならないはずです。
こればかりは実際に見てみないと何とも分からないので、せっかくだからと問い合わせし、実際に内覧をすることにしました。
暑い中、現地へ訪問
実際に現地まで足を運んでみると、確かに外観に古さは多少感じるものの、雨漏りが発生してそうな箇所を特定することはできませんでした。
ただ、物件の裏側には、モルタル外壁に大きなクラックと付近の色落ちがあり、「もしかしたらここが雨漏り箇所なのかな？」と感じるポイントが。しかし、中を見ないことにはわかりません。
ですが、もしこのクラックが原因で雨漏りしている状態であればラッキーです。しっかりコーキングしてもらえば、良いと数万程度の修繕費でも済みそうです。
現地到着後、ほどなくして仲介業者さんが到着。さっそく玄関から中に入らせていただきました。
…が。
まさかの出オチ。天井崩落寸前！
はい。やられました。あの裏側のクラックが原因なんかではありませんでした。
玄関の天井に巨大な雨染み。そして、ふやけて今にも落ちてきそうな天井板…。天井だけでなく壁にも雨染みが来ています。
うーん…こいつぁ深刻だぞ…
しかも、前所有者の退去後にはハウスクリーニングなども入れておらず、あちこちホコリだらけ。土足で進入しなければならず、雰囲気がすごく悪いのも嫌なところです。
とは言え、中に入らなければ状況は分かりません。さっそく玄関から上がって、近くのトイレを開けてみます。
しかしここも見事にやられていて、天井板がべろーんと剥がれていました。
せっかくの水洗トイレですが、かなり雨漏りのダメージを受けてしまっています…うーん、ここも修理せないかんのか…
幸い、他の1階フロアでは雨漏り被害はありませんでした。でも、脱衣所にカビがびっしり生えてしまっていたり、壁の石膏ボードに大穴が開いている部分があったりと、一癖も二癖もありました。。。
雨漏りが本当にヤバいのは2階だった
しかし、さらなる追い打ちが。
今回内覧した物件は2階建てだったのですが、1階よりも2階の方が、雨漏り被害が深刻だったのです。
階段を登っていくと、なんと廊下の天井板は既にありませんでした。腐って落ちてしまったのでしょう。
案の定、その下の木製の階段まで水がしっかり染み込んでいて、階段の化粧板がふやけて黒カビが生えこんでいます…
そして部屋に行くと、なんとこちらも天井の一部分が崩落…。なぜかグレーの変な板を張ってごまかされていました。
崩落部分と隣接する壁には一面、激しい雨染みもあります。
「連棟の隣り合う部分で雨漏りがある」と聞いていたので、恐らくここか、隣の部分が爆心地（？）なのでしょう。
こんな状態じゃとてもじゃないが住めません。大規模修繕は間違いなく必要です。
雨漏りを放置すると建物をダメにします
今回の物件は思った以上に雨漏りの状態がひどく、もはや現況では人が住めない状態になっていました。
業者さんの話だと、「改修には300万くらいと聞いている」とのことでした。おそらく嘘はついていないのでは？と思いますが、どうなんでしょうかねぇ…
一応、その話が本当だと仮定すると、物件価格＋改修費用で求めた表面利回りは14.1～17.6%くらいは出るはずなので悪くはなさそう。
とは言え、ちょっと食指も動かず、業者さんの印象もあまり良くなかったので、僕は見送りとしました（気になる方には物件教えます）。
さて、今回の内覧の教訓ですが、「雨漏りは建物をダメにする」ということを改めて学びました。
雨漏りを放置していると、雨染みが生じたり天井板に穴が開いたり崩落したり…という分かりやすい現象だけでなく、カビの発生や梁などの基礎の腐食など、見えない被害も広がっていきます。
そのため、知らないうちに部屋がカビ臭くなっていて咳が止まらないとか、湿った基礎にシロアリが棲みついたりしてしまうのです。
特に基礎の腐食は深刻です。震災で崩壊した古民家は、ほとんどが雨漏りやシロアリによって梁や柱がやられ、揺れでボキッと折れたことで崩壊につながった可能性が高いです。
本来、しっかりと手入れをしていれば、新耐震基準に適合していない古民家でも大地震には耐えられないこともないそうなのですが…怖いです。
あなたも、もし自宅や投資用物件に雨漏りを見つけたら、すぐに手を打つことをオススメします。
屋根大工など、雨漏り対策のプロに雨漏りの原因箇所を特定してもらい、見積もりを出してもらって、早いうちに作業してしまいましょう。
雨漏りは素人には原因箇所の特定が難しいので、プロに頼むべきです（原因はここだ！と思っても、水のつたうルートなども考えなければならず、困難です）。
少しの雨染みや屋根の損傷でも放っておかず、被害が広がらないうちにすぐ手を打ちましょう。じゃないと、修繕費用もダメージもどんどんかさんでしまいますよ。
安い割にいい物件だと思ったんだけどなー。はぁ。
やっぱり安い物件には裏がありますね…地道に良い物件を探しつつ、今の物件にお客さんが早期入居してくれることを祈ります。
P.S.
内覧の翌日ご挨拶に行った、客付けをお願いしている業者さんはとても親切で良かったです。色々といい情報も頂けました。
やっぱり、いいお付き合いができる業者さんと付き合うべきですね。これについて、また別記事で書きますね。
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